中国开发商可以学习哪些开发风险和资本 结构的相关信息? 如何促进一笔成功的交易?
很多在美国房地产中寻求投资机会的中国投资者都在 其本国市场中的其他领域具有成功经验 。 他们往往会 依据过去的成功经验, 但他们首先应了解美国和中国 市 场之 间 的 诸多 差 异, 这一点很 重 要 。 通 过了解 美 国 和 中国市场的差异, 投资者将会做出更加明智的选择, 在 美国房地产投资市场中取得更大的成功 。
美国房地产可以分为两个截然不同的市场: 住宅和商 业房地产 。 住宅房地产包括独户住宅 、 联排房屋和共管 公寓 。 虽然除了其功能性用途外, 住宅房产可以作为个 人资金投资的对象, 但通常来说, 机构或准机构投资 者并不会将其资金用于住宅房产 。 本文下面将讨论美 国和中国商业房地产投资市场之间的主要差异, 当然 这些差异中的大部分差异也存在于住宅市场中 。
本文章将会重点讨论市场成熟度 、 市场周期性 、“ 整体 资产与公寓私有共有” 所有权 、 机构投资者的作用 、 政 府的作用 、 风险和收益状况和基本开发模型方面的主 要差异 。 此清单并不详尽, 但确实提供了一个更好理解 市场的基本平台 。
市场成熟度
本文后面讨论的所有主要差异均应从市场成熟度, 即 各个市场在一段较长时期中的发展和成熟的角度来 看 。 从根本上来说, 美国和中国市场处于不同的发展 阶段, 因此面临着不同的风险, 同时也创造了不同的机 遇 。
美国市场中的私有房地产投资活动延续了几代人之 久; 其法律架构不断完善, 有利于财产所有权和投资, 同时由于经济和人口增长, 新房建设活动也在继续, 与 美国现有房地产存量相比, 新房仅占房屋总量的一小 部分 。 与中国目前的扩张类似, 70 多年前, 第二次世界 大战结束后, 美国房地产市场发生了快速扩张 。 如今, 美国投资者往往会“ 以需求为中心”, 他们最关心投资吸 引和保留支付租金的承租人的能力 。
无论建设新项目, 还是购买现有资产, 确保资产租赁 出去并产生较高收益的能力是投资决策的主要驱动因 素, 也是任何既有投资存在的一项较大的已知风险 。 在成熟市场中, 如美国, 承租人在现有房地产存量中有 很多入住选择 。 购买已经成立, 已经入住或部分入住的 资产会极大减轻入住风险, 在美国更受青睐 。 因此, 在 美国, 购买现有资产更加常见, 且效率更高 。 从前期市 场营销到选择买方通常会在 30 天内完成, 因为普遍认 为现有资产的风险更低, 所以其定价产生的收益率低 于新开发项目 。 相反地, 中国在过去 30 年中惊人的经济
23 THE CHINA INVESTOR