对于有意向在北美市场进行房地产 投资的外国人而言, 在如此巨大和 多样性的地理区域中, 确定目标市 场可能非常困难 。
我们发现, 外国投资者通常会关注 传 统 门 户 城 市, 如 纽 约 、 洛 杉 矶 、 温 哥华和旧金山 。 虽然这些市场具有 大 量 投 资 机 会, 但 是 也 可 能 存 在 一 些会阻碍外国投资决策的特征 。 此 等 挑 战 包 括 高 成 本 和 额 外 税 收, 在 某些情况下, 包括需求超过供给 。 这 些因素综合作用的结果是回报率降 低, 可能会限制中期资本增值 。
虽然外国投资者不应忽视门户城 市, 明智的投资者可能会通过调查 新兴或另类市场受益 。 尽管对于房 地产投资者而言, 门户城市一般将 会确保价值方面的长期稳定性, 但 是另类市场, 尽管存在一定程度的 波 动 性, 往 往 会 产 生 超 出 平 均 水 平 的回报, 无论在股权增值还是收入 增长方面 。
在北美地区中, 另类市场包括人口 密 集, 经 济 多 样 化 的 大 都 市 区, 较 大的市政府, 具有重要教育 、 文化 、 休闲和交通基础设施 。 此类城市包 括迈阿密 、 华盛顿特区 、 达拉斯 、 亚 特 兰 大 、 多 伦 多 、 休 斯 顿 、 凤 凰 城 和 费城 。 过去十年中, 这些中心地区 的人口大幅增长, 主要来自亚洲和 中国 。 事实上, 亚洲人口是休斯顿 增长最快的人群 。
根 据 美 国 社 区 调 查( 2 0 1 3), 大 休 斯 顿地区有 72,320 名华裔居民 。 根据 USA. com( 2010 – 2014), 达拉 斯 、 沃斯堡和阿灵顿地区有 54,000 名 华 裔 居 民 。 大 多 伦 多 地 区 拥 有 一 个 庞 大 的 华 裔 加 拿 大 人 社 区, 有 224,915 名华裔居民( 2011 年度加拿 大统计数据) 。
为 发 掘 上 述 市 场 中 的 投 资 机 会, 投 资者可以考虑现代人口结构的动态 性和文化多样性 。 过去十年中, 在全 球范围内, 人口不断涌入城市 。 在今 后 几十 年 中, 这一人 口 迁 移 模 式似乎 会 进 一 步 加 剧, 城 镇 人 口 会 更 加 集 中 。 通过达拉斯大都市区内的人口 迁移情况, 即可很容易了解这一全 球人口现象 。
过去十年中, 达拉斯的净迁移人口 大幅上升, 包括国内和国际人口 。 由 于净迁移和人口增长速度超过全球 平 均 水平, 所 有 资 产 类 别 中 均 出 现 了大量房地产投资机会 。
对于希望通过股权升值, 不断增加 的租金收入和资本化率压缩获利的 投 资 者 而 言, 必 须 考 虑 已 经 或 继 续 推动达拉斯都市区迅速城镇化的因 素 。 通 过 分 析 和 理 解 上 述 因 素, 投 资者可以发现北美地区中具有类似 特点的, 可能存在投资机会的其他 城市 。
大型另类地区的考虑因素
当地和地区政府— 人口和经济增长 通常会受到政府政策稳定性的影 响 。 当分析达拉斯等市场时, 监管
和资本持有之间保持合理的平衡 。 当地和地区政府一般会支持房地产 开发, 提 供 医 院 、 基 本 服 务 、 道 路 、 交通和公园等现代化基础设施 。 开 发成本 、 税费使得政府服务与可购 性之间保持平衡 。
配套设施 – 达拉斯为其市民提供了 大 量 文化 、 教 育 和 休 闲 娱 乐 设 施 。 达拉斯在市中心设有一个壮观的文 化艺术区, 包括交响乐厅 、 歌剧院 、 众多现场演出的剧院和很多令人印 象 深 刻 的 博 物 馆 。 除 完 善 的 公立 学 校系统外, 还有大量理工院校 。 在 休闲娱乐方面, 除诸多公园和体育 设 施 外, 达 拉 斯 居 民 还 可 以 参 加 职 业棒 球 、 足球 、 篮 球和曲棍 球 队 。
就业 – 净就业创造是反映房地产 价值不断增长的一项长期指标, 在 此方面, 在过去数年中, 达拉斯在
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