136 – 137 | Экспертное мнение
Александр Жилин : « Я бы сформулировал задачу иначе : как продавать 120 млн кв . метров жилья ?»
Основатель консалтинговой компании « Жилин . Эксперт » Александр Жилин считает : чтобы сохранить динамику развития рынка жилья и достичь заданных показателей , на уровне государства необходимо поддерживать умеренный рост цен и не допускать сильной инфляции , внедрять инструменты , помогающие девелоперам создавать объекты с хорошей архитектурой и средой , а на уровне девелоперов — выводить на рынок ликвидные продукты , доверяя их разработку больше молодым , но уже опытным архитекторам .
— Президент поставил задачу построить к 2030 году 120 млн кв . метров жилья в год . Я бы переформулировал задачу : как продавать 120 млн кв . метров ? Ведь построить — не значит продать , а продать практически означает построить . Первое условие : покупают тогда , когда цена растет , перестают покупать тогда , когда цена падает . Почему покупают , когда цена растет ? Во-первых , появляется смысл в инвестиционных покупках и продажах . Во-вторых , конечный покупатель заинтересован купить сейчас , так как знает , что завтра купит дороже . И рост , и падение цен в определенной мере стимулируются притоком или оттоком инвестиционных средств и средств конечных покупателей . При падении цен уменьшается количество сделок на рынке , это означает , что частникам сложнее продать свою недвижимость , а такая продажа часто является источником финансирования покупки новостройки или вторичной недвижимости .
www . vestnikstroy . ru |
Я считаю , что умеренный , управляемый рост стоимости выгоден всем : государству , банкам , застройщикам , собственникам недвижимости и покупателям , поскольку он стимулирует их покупать . Что значит умеренный ? Плюс 5-10 % годовых к средней ставке по ипотеке , то есть 10-20 % годовых . Кроме того , существует фактор инфляции . Деньги дешевеют постоянно , а продукция и услуги дорожают . Это означает , что себестоимость создания новой недвижимости все время растет , и если цена на недвижимость не будет расти , застройщики не смогут получить прибыль , так как она будет съедаться инфляцией . Второе условие — ликвидность создаваемой недвижимости . Общаясь с застройщиками , я часто слышу следующую формулу : « Чтобы повысить ликвидность , качество и уровень продукта , нужно повысить себестоимость , а значит , и цену продажи , а у людей нет денег , они не готовы платить за более дорогое жилье ». Я бы согласился с этим тезисом , если бы все жители нашей страны ездили на машинах отечественного автопрома . Покупатели выбирают лучший и более дорогой продукт , а не дешевый и более низкого качества . Также не всегда создание ликвидной недвижимости влечет за собой повышение себестоимости . Наоборот , инвестиции в разработку нужного рынку продукта сокращают путь к покупателю , экономят маркетинговые бюджеты , уменьшают сроки продажи , повышают лояльность к девелоперу . В моей практике есть кейсы , когда правильно разработанная квартирография и ассортиментная матрица повышают выручку всего жилого комплекса на 10-20 %. При этом себестоимость не повышается , а срок продажи всего проекта сокращается в 1,5-3 раза . Третье условие — архитектура и среда . Хорошая архитектура повышает финансовую и моральную стоимость объекта , он дольше живет на рынке . Архитектура улучшает отношение людей к себе и к среде , в которой они живут . Практика показывает , что работа с профессиональными архитекторами , которые искренне горят своим делом , окупается . Есть примеры , когда девелоперские проекты переходили в более дорогую категорию и продавались в 2-3 раза дороже , чем изначально планировал девелопер , именно из-за работы хорошего архитектора .||