МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG:
«Авито» может быть использован для размещения актива с целью сделать предложение публичным. Это необходимо, например, для его оценки или оценки другого актива. Ведь оценщик имеет право ссылаться только на публичные предложения.
Часто бывает, что в момент публикации объявления о продаже собственник ещё не принял окончательное решение, готов ли он расстаться со своим активом — прежде он хочет оценить интерес к нему рынка, спрос. Или даже привлечь внимание прессы.
Порой в агрегаторах появляются предложения с заниженной стоимостью, недостоверными данными или вообще выставляются без ведома владельца. Это, кстати, одна из уловок компаний в надежде на то, что реальный владелец, которого не могут найти, обратит внимание на объявление, позвонит, и его контакт будет получен компанией.
Есть несколько стратегий подобных продаж. Первое — это зафиксировать прибыль или убыток и выйти в кэш, который необходим для реинвестиций или исполнения обязательств по другим бизнесам, например, докапитализация компании. Это может быть реинвестиция в том числе на другие рынки.
Для целого ряда компаний, которые уходят с российского рынка, это либо логичный шаг выхода из инвестиции с целью фиксации её доходности и выплаты дивидендов, либо вынужденный уход.
Также финансовые структуры, получившие активы, например, за долги, продают ТЦ для погашения задолженностей и избавления от непрофильных активов.
Для покупателя есть также целый ряд возможностей — получение прямого дохода от аренды или получение будущего дохода за счёт улучшения продукта и повышения его капитализации, в том числе за счёт последующей продажи.
Это основное из теории. На практике целей может быть гораздо больше. Например, диверсификация портфеля холдинговой или инвестиционной структуры, фиксация полученных доходов в понятном стабильном активе, создания источника относительно пассивного дохода (если это небольшой управляемый актив). Мы также знаем примеры, когда ТЦ покупались в качестве своеобразной страховки для семьи на случай ухода из жизни главы бизнеса.
Бывает и так, что компании нужен крупный актив, под который можно взять кредит или субсидию на развитие другого бизнеса. Кто-то просто покупает мечту — да, и такие бывают.
На сегодняшний день набирает обороты модель покупки застройщиками жилья площадок и строительства различных объектов, в том числе ТЦ в районах, где город даёт хорошие условия и скидки при переводе площадок под жильё взамен исполнения обязательств, ведь ТЦ — это важная инфраструктура, рабочие места и выплаты в муниципальный бюджет.
SHOPPING CENTERS RUSSIA I февраль 2023 I 21