Эксперты считают, что инвестирование в ТЦ — это лучшая стратегия со сроком окупаемости от 7 до 9 лет. Не стоит забывать, что в этом случае вы однозначно идёте на риск.
Продажа ТЦ как стратегия: в чем выгода?
Многие площадки, которые выставлены на продажу, не спасёт даже эффективная стратегия, считает Елена Миронова. Это связано с тем, что изначально вся концепция была продумана неверно. Но есть и такие объекты, которые могут выжить. Для этого необходимо будет лучше продумать концепцию, логистику, стратегию развития и наладить поток привлечения клиентов.
«Наиболее понятная стратегия — когда ТЦ приобретается или строится с целью его дальнейшего наполнения и продажи как бизнеса. Формируется арендный пул, денежный поток, и далее он продаётся, стоимость оценивается не из квадратного метра, а исходя из определённого мультипликатора, характерного для подобного рода рынка торговых центров. Считается Net поток, то есть чистый операционный поток, от него в среднем идёт десятый мультипликатор», — рассуждает Белавин.
«Одну из самых дорогих сделок провели по петербургскому ТРЦ «Галерея», ведущую роль сыграло его местоположение», — приводит пример эксперт.
«Продали за седьмой капрейт 14 мультипликатор, то есть, когда чистый операционный поток, расчищенный от расходов на коммуналку, операционку и прочее, умножается на 14. В среднем при сделках с торговой недвижимостью Net поток умножаем на 9-11», — объясняет Белавин.