Крайне важно, что законотворчество времён COVID-19 противоречит Конституции РФ (статьи 19, 34, 35, 45), началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), а именно: равенство участников гражданских правоотношений и свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела, принцип беспрепятственности осуществления гражданских прав, запрет на извлечение преимущества из своего недобросовестного поведения.
Проблема шире нас
Лоббируя односторонний выход из договора, ритейл мыслит исключительно в рамках интересов своей отрасли и бюджета своего предприятия. И правильно делает, так как каждый должен думать о своём бизнесе. Но задача строительной отрасли и тем более правительства — смотреть на вопрос глобально и комплексно оценивать последствия. Сам факт обсуждения инициатив, которые идут вразрез с Конституцией и ГК РФ, является прецедентом для мирового сообщества и может влиять на имидж страны. Финальная версия закона не нанесёт по аренде мощного удара, но в долгосрочной перспективе принятие подобных законов может поставить крест на инвестициях в недвижимость в обозримой перспективе.
Неосторожное законотворчество при отсутствии государственной поддержки приближает индустрию ТРЦ к состоянию дефолта. Даже без одностороннего расторжения эксперты опасались массового перехода собственности в другие руки. Такой сценарий вполне возможен, но даже банкам могут оказаться не нужны активы без доходов и с нестабильными договорами. Триллионы дефолтных долгов не выдержит ни одна банковская система. В связи с этим проект поправок, в соответствии с которыми отказ от аренды будет доступен только для малого и среднего бизнеса, изначально был предложен Сбербанком. Топ-менеджмент Сбербанка выразил опасения, что первоначальная версия документа могла привести к снижению стоимости торговой недвижимости, провоцируя банки увеличивать свои резервы по кредитам, выданным собственникам ТЦ.
«С моей точки зрения, решение текущих экономических проблем путём изменения законодательства представляется в принципе порочной практикой. Арендатор и арендодатель являются равноправными сторонами договора и должны решать возникающие проблемы путём переговоров. В противном случае следует также предусмотреть право арендодателя в любой момент выгонять ритейлера с объекта — например, при появлении возможности сдать площади по более высокой ставке», — комментирует Пётр Первухин, независимый банковский эксперт. По его мнению, принимаемые решения — это удар по рынку торговой недвижимости и путь к обесценению большинства объектов. «Что касается инвестиционного климата, то он, очевидно, ухудшится — не только для торговой недвижимости, где он уже и так близок к нулю, но и в целом, так как будет получено ещё одно подтверждение тому, что правила игры могут быть изменены в любой момент и непредсказуемым образом», — резюмирует спикер.
. И в горе, и в радости
Девелоперское сообщество противодействовало принятию законопроекта по целому ряду причин. В числе этих причин, вопреки мнению многих ритейлеров, нет эгоизма и нежелания договариваться. Безусловно, существует пул арендодателей с жёсткой позицией, не готовых идти на уступки. Но в большинстве случаев девелоперская отрасль проявила партнёрский подход: даже не получив адекватной помощи от государства, арендодатели пересмотрели коммерческие условия вплоть до полного освобождения ритейлеров от арендной платы (об этом мы подробно писали в предыдущем номере). Законопроект об одностороннем выходе из договора аренды, теоретически направленный против «несговорчивых» торговых центров, мог спровоцировать волну злоупотреблений в проектах, проявивших гибкость и готовность помогать своим арендаторам.
К проблеме нерасторгаемых договоров девелоперы относятся философски. Во-первых, никто никого насильно не заставлял подписывать подобные условия. Во-вторых, если в договоре не прописана процедура расторжения — значит, стороны готовы применять ГК РФ, обычаи делового оборота и судебную практику. Спорным являлось и требование о возврате депозитных платежей. В ситуации практически полного прекращения поступлений аренды (большинство проектов собирают 10–15% от «допандемического» объёма аренды и продолжают нести операционные расходы) невозможно изыскать значительные финансовые средства. Обеспечительные платежи не резервируются, а используются, в частности, для приведения помещений магазинов в соответствие с требованиями арендаторов в момент подписания договоров. Добавим, что возврат депозитов повлечёт и возврат из бюджета уплаченного НДС.