От такого взвешенного подхода выигрывают все стороны: потребитель, который получает кастомизированный набор магазинов и услуг, ритейлеры, получающие стабильный поток аудитории, и девелопер, чей объект обеспечен правильным набором арендаторов, что позволяет получать стабильный доход.
Актуализация дизайна арендаторов
Борьба за потребителя среди ритейлеров выливается в постоянные эксперименты с форматами и дизайнами торговых точек. Но приведение всей сети к новому стандарту сложно как с финансовой, так и операционной точек зрения. Как итог – иногда, пройдя по нескольким объектам в рамках одного города, мы сможем наблюдать совершенно разные по формату и дизайну магазины одной сети. Для собственника действующего ТРЦ смена формата арендатора всегда оборачивается финансовыми потерями за счет возможных арендных каникул на период отделочных работ, а при расширении магазина крайне редко удается сохранить предыдущую фиксированную ставку с квадратного метра. Но потребителям всегда нравится все новое, именно поэтому в большинстве случаев продажи ритейлеров в новых концепциях вырастают в пересчете на квадратный метр. Имея выбор между большим количеством ТРЦ, потребители всегда будут стараться выбирать наиболее интересный и комфортный для себя вариант шопинга. Поэтому, несмотря на финансовые потери, девелоперам необходимо принять тот факт, что, снизив свой доход в период смены формата в части фиксированного платежа одного арендатора, они смогут компенсировать свои потери за счет притока новых покупателей, которые придут в данный ТРЦ в поисках нового, уникального дизайна ваших арендаторов.
Экспериментаторство
Девелопмент и управление торговой недвижимостью в целом достаточно консервативный бизнес. Но в условиях дефицита широкого спектра ритейл-концепций девелоперы могут взять на себя функцию инкубаторов для развития новых брендов и концепций. Стоит выделить в ТРЦ зоны для экспериментов: это может быть пара секций на фуд-корте для гастроэнтузиастов, зоны в коридорах под pop up для молодых дизайнерских fashion-марок или помещения с ремонтом, где предприниматели смогут открыть свой первый магазин при минимальных вложениях. При этом команде операционных менеджеров необходимо быть готовой к тому, что бессмысленно ждать от таких арендаторов той же дисциплинированности в операционной работе, платежах и соблюдении правил и норм объекта, как от профессиональных игроков. Но если проявить к таким операторам должный уровень поддержки и закрыть глаза на некоторое неудобство, то, возможно, именно в вашем ТРЦ взойдет новая звезда ритейла.
Девелоперский бизнес уже давно перешел из категории пассивного дохода и требует постоянной тонкой настройки и следования трендам. В итоге в выигрыше остаются только самые быстрые, мудрые и гибкие девелоперы, использующие полный арсенал доступных средств в борьбе за посетителей.