Тренд на трансформацию бизнеса подталкивает нас к разделению индустрии торговых центров на две подотрасли — крупные моллы и районные торговые центры. Районные ТЦ однозначно пострадали меньше, чем крупные. Я бы даже подчеркнул, что не просто районные, а прежде всего ТЦ, которые находятся на транспортных узлах и рядом с жильем — такие торговые центры выиграли однозначно.
Подтвердить это просто: в крупных моллах фактически в каждом — кинотеатр, который всю жизнь был якорем, связанным с ресторанами, с боулингом, игровыми автоматами и прочим. Кинотеатры на ближайшие годы остались без Голливуда, и это означает, что теперь это не якорь, а беда бедой, поскольку наш кинематограф вряд ли сможет обеспечить регулярный трафик. В районные ТЦ кинотеатры не помещаются. Слава богу, что у «Гарант-Инвест» их никогда не было, и якорные функции выполняются супермаркетом и общественным питанием. Это первый тезис.
Второй — то, что крупный молл делал ставку, конечно же, на одежду, а районный – на общепит и сферу услуг. У нас 28 профилей арендаторов — ювелирные магазины, спорт, одежда, обувь и так далее, — и мы давно считаем профиль одежды самым рискованным, слабым, и очень активно занимаемся заменой этого профиля на другие. Активная трансформация началась после 2014 года, когда начали говорить про импортозамещение. И вот по-прежнему, честно скажем, одежду российские бренды нормально не шьют. Даже обувь есть, а вот одежду не делают! Поэтому в данном направлении мы полностью зависим от импорта — это во-первых. Во-вторых, каждый кризис, начиная с 2008 года, какие-то иностранные бренды именно одежды из России уходили. И в этот кризис так же.
В ТЦ ФПК «Гарант-Инвест» мы давно уже замещаем одежду на другие профили, например, в прошлом году, как чувствовали, мы Reserved заменили на DDX Фитнес — новый цифровой фитнес, и получили +35 % увеличения арендного дохода. Заменяем одежду на общественное питание, на кафе и рестораны. В ТК «Галерея Аэропорт» у нас на первом этаже был зарубежный бренд, который в прошлый кризис ушел из России, и сейчас у нас там ресторан «Джонджоли» — и это намного лучше, чем одежда.
Второй фактор, почему «районники» безопаснее, такой: ТК «Галерея Аэропорт» — 12 000 м2, 70 лотов для аренды, он вообще может без магазинов одежды прожить. Пусть будет обувь, нижнее бельё, купальники, но без одежды! Крупные ТЦ так не могут. Крупные ритейлеры брали по 10 000 метров и более под разные бренды за нулевой фикс. Сегодня они не платят ничего. Рядом с ними сидели маленькие арендаторы, которые паразитировали на их трафике. И вот сейчас смотришь: в ТЦ темный этаж, магазины одежды закрыты, и какие-то маленькие отдельные магазинчики еще пытаются выжить, а по этажу уже никто не ходит. В районных ТЦ такого в принципе нет и быть не может.
В крупных моллах примерно от 300 до 500 лотов для аренды. То есть тебе нужно в среднем 400 арендаторов. А районные ТЦ — это от 20 до 120, в крайнем случае до 150, но в среднем 70–100 лотов для аренды на один объект. И тут не так важно, какой профиль. Ритейлеров, у которых сегодня есть еще желание и возможности развивать свою сеть и открывать новые точки, на всю Москву всего около 100. Поэтому 100 арендаторов еще как-то можно найти. А если у тебя 300–400–500 помещений, то физически нет такого количества ритейлеров со стратегией развития.
Сейчас мы наблюдаем миграцию посетителей из крупных ТЦ в районные, а также миграцию арендаторов. Вот эти маленькие магазинчики, размером до 150 м2, переезжают сегодня в районные центры, а посетителей стало очень много, мы вернулись к доковидным показателям. У нас в ресторанах полная посадка, даже столиков порой не хватает — давно такого не было. Да, средний чек немного увеличился из-за инфляции, но частота посещаемости увеличилась колоссально.
Мы продолжаем активно усиливать функцию питания (там полное импортозамещение) и функцию услуг. Не поедешь же ты в крупный молл сдавать вещи в химчистку — крупный молл не для этого. А в районном ТЦ нужна химчистка, туристическое агентство, Копирка, салоны красоты, загара, медицинские и косметические услуги. Стратегией развития услуг и общественного питания мы занимались всегда, а теперь мы даже туда инвестируем.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Алексей Панфилов, Президент ФПК «Гарант-Инвест»
SHOPPING CENTERS RUSSIA I июнь 2022 I 23