По факту же предложенные государством меры до конца не позволили ни одной из сторон получить желаемого результата: собственники и арендаторы договаривались о компромиссных подходах и самостоятельно находили выход из сложившейся ситуации. При этом те, кто не сумел договориться, вынуждены были обратиться в суд.
Первоначальный срез
Спустя год с начала пандемии уже можно сделать первоначальный срез судебной практики и посмотреть, на чью сторону встаёт суд, применяя новые «ковидные» законы. Сразу оговоримся: рассматривать подходы в судебной практике в качестве сформированных пока ещё преждевременно. При этом уже сейчас можно говорить об определённых тенденциях.
Суды поддерживают арендатора в случае, если ему удалось в достаточной степени обосновать свою позицию. Так, суд может обязать арендодателя предоставить отсрочку, уменьшить размер арендной платы, расторгнуть договор аренды.
При рассмотрении дел суды, среди прочего, опираются на подходы, закреплённые в актуальных обзорах Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19). В частности, суды поддерживают право арендатора обратиться за предоставлением отсрочки по уплате арендной платы, даже если ранее с арендодателем было заключено дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы.
Вместе с тем на текущий момент сформирован достаточный пласт «отказной» для арендаторов судебной практики. В основном эти случаи связаны с тем, что арендатору не удаётся доказать свою принадлежность к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям российской экономики.
Если в судебном порядке будет доказано, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, если арендатор продолжал пользоваться имуществом, нарушая тем самым ограничительные меры), суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично. При этом стоит отметить, что бремя доказывания таких обстоятельств возлагается на арендодателя. Тем не менее, судебная практика, подтверждающая эффективность данного способа защиты, на данный момент не сформирована. В ряде случаев суды встают на сторону арендаторов в связи с недоказанностью арендодателями недобросовестного характера действий арендаторов.
Материал подготовлен по состоянию на 27 мая 2021 года