«Оптимальная обеспеченность жителей коммерческими площадями составляет порядка 520—550 кв. м. на тысячу жителей. В расчетах мы закладываем среднюю частоту посещений коммерческой инфраструктуры проекта в неделю. Как правило, это 2-3 посещения в неделю», — добавляет Шувалов.
Если ЖК расположен рядом с ТПУ или станцией метро с большим количеством пешеходного трафика, в этом случае целесообразно открыть районный торговый центр, считает Шувалов. Его можно интегрировать в стилобатную часть ЖК. Пример подобной интеграции — ТРЦ «Летний сад» в составе одноименного жилого комплекса. Торговый центр состоит из трёх уровней, его площадь — 21 тысяча кв. м.
«Стилобат — это гибрид между стритом и отдельно стоящим зданием. Стилобаты имеют с жилым зданием общий фундамент, они могут объединять несколько башен или выходить фасадами за пределы других корпусов. Такое размещение позволяет сделать торговым помещением некую автономность, например, отдельную вентиляцию или удобную загрузку. Также при помощи стилобата можно повысить эффективность использования участка — стилобат занимает меньше места, чем отдельно стоящее здание», — объясняет Колокольников.
Если ЖК расположен в отдалении от транспортного потока (а таких проектов большинство), то реализовывать в проекте ТЦ не будет экономически оправданным, говорит Шувалов. «Мы обычно отказываемся от такого подхода, хотя на этом часто настаивают архитекторы, — соглашается Козлова. — Вторые и третьи этажи плохо востребованы при сдаче в аренду, если они не сформированы в качественный ТЦ, ориентированный в большей степени на трафик «извне». Кроме того, затраты на обслуживание и эксплуатацию ТЦ очень высокие».
Если сравнивать районный торговый центр со стрит-ритейлом, стоит понимать, что в случае реализации его в двух- или трехэтажном варианте придётся привлекать якорных арендаторов для создания потока, предупреждает Шувалов. Это могут быть операторы в сегментах «товары для детей», «товары для дома», «бытовая техника», «детские развлечения». Идеально, если в составе ТЦ будет полноценный фуд-корт. Все перечисленные операторы занимают площадь в среднем 800-1200 кв. м. Как и у всех якорных операторов, у них более низкая арендная ставка по сравнению со стрит-ритейлом. Раньше в составе «якорей» рассматривался и кинотеатр, но сейчас это решение неактуально, подчеркивает Шувалов.
По его словам, концепции ЖК с районными торговыми центрами чаще всего встречаются в Подмосковье и в регионах, их арендуемая площадь варьируется от 8 до 20 тысяч кв. м. Чем выше площадь ТЦ, тем больший акцент делается на развлекательную составляющую, к которой может добавляться фуд-корт.
В отдельное здание чаще всего выносят тех операторов, которых оказалось сложно «вписать» в жилой дом, добавляет Колокольников. Например, это фитнес-центр с бассейном, медицинская клиника и т.д.