Бизнес в нагрузку
Для большинства застройщиков жилья торговая недвижимость, скорее, непрофильный актив, отмечает управляющий партнёр RRG Денис Колокольников. Они включают торговую инфраструктуру в инвестпроекты по нескольким причинам. Во-первых, это делается для удобства будущих жителей и увеличения добавленной стоимости квартир. Во-вторых, на застройщиках лежат обязательства перед городом по части создания новых рабочих мест.
Часто девелоперы продают коммерческие помещения после окончания строительства, добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Однако уже на этапе проектирования они выделяют основную концепцию проекта и предполагаемых операторов, чтобы собственники помещений не дублировали профили арендаторов и не нарушали общую концепцию комплекса.
Концепция и форматы работы с коммерческими площадями зависит от класса ЖК, продолжает Хакбердиева. В сегменте «эконом» основная задача — максимальная коммерциализация, поэтому первые этажи в таких проектах сдаются стихийно. В сегментах «бизнес» и выше девелоперы стараются применять системный подход, так как в данном случае коммерческая составляющая может влиять на привлекательность самого проекта.
«Ритейл в ЖК развивается и становится более профессиональным с точки зрения создания концепций и управления. Мы отмечаем этот тренд не только в Москве, но и в регионах», — рассуждает Хакбердиева.
Чтобы иметь возможность управлять помещениями, девелоперы все чаще продают лишь часть проекта, а остальное оставляют себе. «Мы рекомендуем сохранять у себя часть помещений, иначе баланс операторов установится только через несколько лет после заселения ЖК. Бывает, что застройщик создал условия, например, для открытия студии пилатеса и ветеринарной клиники, но он не может обязать инвестора сдать помещения именно этим операторам, а не открыть там магазина продуктов», — предупреждает Колокольников.
Выбор между стрит-ритейлом и торговым центром делается на этапе проектирования при создании генерального плана застройки и проекта планировки территории, обьясняет заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» (ГК «Гранель») Татьяна Козлова. Обычно рассчитывается, сколько коммерческой инфраструктуры будет в локации. Учитывается площадь ЖК, конкуренция, тренды потребительского поведения и форматы ритейла.