Концепция обновления одного из старейших в России «суперрегионалов» — «МЕГА Тёплый Стан» предусматривает гораздо большую, нежели раньше, ориентацию на местное комьюнити. «Да, мы понимаем, что к нам вряд ли поедут с противоположного конца Москвы только ради того, чтобы погулять в новом парке или посидеть в одном из открывающихся ресторанов, — рассказала на презентации обновленного проекта управляющая ТРЦ Оксана Козлова. — Но это нас не смущает, даже в первичной зоне охвата у нас находится достаточно покупателей».
«МЕГА Тёплый Стан» с инвестициями в апгрейд, оцениваемыми в 29,5 млрд рублей, конечно, слишком радикальный пример мимикрии. Но, по мнению руководителя проектов департамента недвижимости ТРИНФИКО Анжелы Брыловой, даже региональный центр никогда не сможет перейти в статус районного или окружного торгового центра, так как у них совершенно разные задачи и разные зоны охвата. «Переход окружного торгового центра в районный возможен по причине отсутствия уникальности. Связано это с сокращением потенциальной зоны охвата, увеличением конкуренции. То есть при изменении окружения/увеличения конкуренции, в случае отсутствия эксклюзивности может произойти «понижение» класса ТРК, это происходит из-за пересечения зон охвата, то есть окружной центр начинает использоваться жителями только для обеспечения товарами повседневного спроса, такими как продукты питания, аптека, химчистка и т. д.», — считает эксперт.
«По своей сути даже крупные торговые центры всегда были привязаны к району», — согласен с коллегой руководитель проектов ИФГ Agastone Дмитрий Беланов. Разница, по мнению Дмитрия Беланова, заключается в том, что раньше охват одного крупного ТЦ был около 25 км, он забирал на себя огромный жилой массив. Сейчас из-за большой конкуренции и появления небольших торговых центров площадь охвата у ТРЦ изменилась. Получилось чёткое деление: небольшие ТЦ c GLA до 30 тыс. кв. м стали районниками, свыше этого размера — отошли к формату крупных ТЦ. «Соответственно, с 2018 года стало понятно, что строить свыше 30 тыс. кв. м невыгодно и неинтересно, такие объёмы не окупают себя. Нет того потока посетителей, который раньше генерировался в условиях меньшей конкуренции и меньшей плотности застройки», — говорит Дмитрий Беланов.
«Районные торговые центры представляют собой во многом более устойчивый к кризисам тип объектов, — согласна директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева, — поскольку они располагаются в жилых районах, что обеспечивает значительную первичную зону обслуживания». «Большие ТЦ начинают потихоньку мимикрировать, — считает директор по маркетингу Metropolis Fashion First и «Галерея» Санкт-Петербург Александр Серегин, — часть крупных ТРЦ уже так и работают — большинство трафика составляют регулярные посещения одних и тех же жителей близлежащих районов». Но и тут должен присутствовать точный расчёт. «Крупные объекты могут работать в формате районных только в том случае, если наличия платёжеспособной аудитории района присутствия объекта достаточно, чтобы сформировать такой пул арендаторов, за счёт которого собственник объекта сможет покрыть свои эксплуатационные и операционные издержки», — считает управляющий партнёр INST GROUP Дмитрий Юдашкин. В качестве примера эксперт приводит ТРЦ «Коламбус» (Москва, м. Пражская) — 136 тыс. кв. м GLA, суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс, который успешно работает только на несколько ближайших районов Москвы: Чертаново Северное и Южное, Бирюлёво Западное. Но численности и покупательской способности этих районов достаточно, чтобы иметь практически 100% заполняемость арендаторами.