Shopping Centers Russia Сентябрь 2022 - Page 29

2. Импортозамещение проходит по-разному в больших моллах и районных центрах.

Импортозамещение состоит из двух частей. Первая—достаточно успешное замещение у самих ритейлеров импортных товаров на российские, примерами тому являются супермаркеты, рестораны и кафе, занимающие сегодня достаточно большую долю ритейл-рынка. Например, даже итальянские рестораны успешно работают без продуктов итальянских производителей.

Вторая часть — это зарубежные бренды, прежде всего магазины одежды. И в этой сфере мы не ожидаем быстрого импортозамещения. Есть ТЦ, прежде всего в московском регионе, которые были очень зависимы от зарубежных

ритейлеров, так как они составляли основную часть якорных арендаторов. Но в регионах России, а также в небольших ТЦ Москвы такой проблемы нет. Например, ФПК «Гарант-Инвест» давно не делает такую большую ставку на международных партнёров и поэтому имеет минимальный операционный риск. Всем якорным арендаторам мы всегда давали самый минимум квадратных метров, а в последнее время якорную функцию выполняют общественное питание и супермаркет. По нашему мнению, европейские бренды будут продолжать уходить, в т.ч. ввиду не только проблем с логистикой, но и с банковскими переводами, и задача крупных — ТЦ найти им замену.

транспортных узлах. Сегодня это вообще два разных бизнеса. Размер сегодня имеет принципиальное значение! Наша бизнес-модель «лучше 10 ТЦ по 10 тыс. кв. м, чем один на 100 тыс.» дала нам максимальный эффект и устойчивость. 70-100 лотов для аренды в одном ТЦ всегда будет заполнены арендаторами почти на 100%, а вот 300-500 лотов — уже маловероятно. Эти две подотрасли существенно различаются и концепцией. Сейчас мы строим новый районный торговый центр на западе Москвы — WESTMALL, и это полноценный многофункциональный комплекс, где, возможно, вообще не будет магазинов одежды, зато будет 20 ресторанов и кафе.

3. Размер имеет значение.

Кризис показал, что ТЦ небольшого размера оказались более кризисоустойчивыми и доходными, чем крупные. Я бы предложил профессиональным аналитикам разделять индустрию ТЦ на 2 подотрасли. Первая — это большие моллы, которые уже много лет переживают кризис в Америке (хотя в Азии чувствуют себя отлично), а вторая — это комьюнити-центры, или сити-центры, т.е. городские, районные, многофункциональные центры, ТЦ на транспортных узлах. Сегодня это вообще два разных бизнеса. Размер сегодня имеет принципиальное значение! Наша бизнес-модель «лучше 10 ТЦ по 10 тыс. кв. м, чем один на 100 тыс.» дала нам максимальный эффект и устойчивость. 70-100 лотов для аренды в одном ТЦ всегда будет заполнены арендаторами почти на 100%, а вот 300-500 лотов — уже маловероятно. Эти две подотрасли существенно различаются и концепцией. Сейчас мы строим новый районный торговый центр на западе Москвы — WESTMALL, и это полноценный многофункциональный комплекс, где, возможно, вообще не будет магазинов одежды, зато будет 20 ресторанов и кафе.

4. Покупательские тренды изменились.

Покупательские предпочтения регулярно меняются, и последние 2 года особенно. Сегодня поездка в большой молл уже не так престижна и комфортна, как раньше, да и проведение там всех выходных уже вызывает дискомфорт ввиду закрытых арендаторов. Увеличились пробки, бензин дорожает, спонтанных покупок становится меньше, люди меньше времени тратят на покупки, шопинг стал более осознанным и рациональным. Это не значит, что покупатели совсем откажутся от многочасовых походов по крупным моллам, но переориентация на ТЦ у дома и на транспортных узлах уже идет. Шопинг или встречи в кафе сегодня всё больше проходят по пути привычного маршрута человека — около дома или работы.

5. Редевелопмент и реконцепция нужны всем.

Мы в ФПК «Гарант-Инвест» за четыре года реновировали 13 своих ТЦ, в том числе делали это в этом году и будем продолжать делать это и в будущем. Кризис — всегда хорошее время для модернизации и обновления. У нас это комплексная «Программа РЕ» — редевелопмент, реконцепция, ребрендинг, реинжиниринг и т.п. По моему мнению, реновацию стоит делать раньше момента, когда устареют фасады и заржавеют коммуникации. Реновацию нужно проводить под покупательские тренды, связав это с заменой ряда арендаторов, прежде всего существенно увеличивая функцию питания и функцию услуг в ТЦ.