BUILDING & MANAGEMENT VOLUME 5 ISSUE 3 SEPTEMBER - DECEMBER 2021
y provocan la ruina inminente .
El protocolo a seguir se basa en los siguientes pasos :
� La detección de síntomas , que es transversal , estando presente en la filosofía de comprobación de los puntos anteriores . No obstante se pondrá especial cuidado en la detección de :
� Presencia de humedades . � Grietas y fisuraciones . � Deformaciones . � Determinación de las causas de los síntomas . � Diagnosis . � Propuesta de actuación . � Valoración de las actuaciones propuestas .
5.6 . EVALUACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA URBANÍSTICA
Comprobación de la adecuación del inmueble y de su uso , a la normativa urbanística vigente , en cuanto a ordenanzas y evacuación . Es relevante efectuar una clara definición de los usos posibles en el edificio bajo estudio . Asimismo , es sustancial la comprobación de posibles protecciones , con carácter patrimonial , de parte o de todo , de algún elemento o del conjunto del inmueble [ 6 ].
Posibles efectos futuros de normativa urbanística en fase de implantación .
Existencia de posibles expedientes de expropiación .
Un aspecto secundario pero sumamente interesante de esta fase es la posibilidad de que la edificación del inmueble no se encuentre agotada , que en ese caso habrá de definirse .
5.7 . PRESUPUESTO DE LAS INTERVENCIONES NECESARIAS
Efectuadas las inspecciones concretas del edificio y la evaluación del cumplimiento de los condicionantes de la disciplina urbanística , es posible que sea necesario proponer la realización de intervenciones de corrección , restauración o reparación e incluso ampliación .
Con el objeto de que la propiedad pueda conocer el importe de las citadas intervenciones , se adjuntará al informe final una valoración de las mismas .
5.8 . INFORME FINAL
Posteriormente a la consecución de los pasos anteriores , se procederá a la redacción del Informe Final . Este informe contendrá toda aquella documentación que se considere necesaria para la completa justificación de los contenidos .
Se estructurará con arreglo a los siguientes puntos principales :
� Memoria descriptiva : Estado general del inmueble según los datos e imágenes obtenidos en las diferentes inspecciones y la documentación dispuesta .
� Boceto histórico del edificio : Estableciendo los hitos más relevantes de la vida del inmueble , así como las intervenciones y modificaciones realizadas en cada momento .
LA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA
G . GARCÍA LÓPEZ DE LA OSA , R . TENDERO CABALLERO , ( 2021 ). BUILDING & MANAGEMENT , 5 ( 3 ): 44-50
� Evaluación del estado del edificio : Se basará en los dos aspectos definidos independientemente : � Aspectos técnicos constructivos del inmueble . � Aspectos de cumplimiento de disciplina urbanística . � Planificación orientativa de las intervenciones propuestas . � Presupuesto de las intervenciones propuestas . � Conclusiones finales .
Este informe debe ser una herramienta que permita decidir al cliente si le conviene o no adquirir el inmueble o el derecho que se encuentre en decisión . Para ello debe tener perfectamente claros los importes en juego y los tiempos de liquidación de los mismos , de cara a un estudio financiero .
6 . DISCUSIÓN
Se considera que una discusión ordenada de aspectos como la relación coste-beneficio en función del contenido y calidad de los datos de los informes realizados y la importancia relativa de cada uno de sus apartados , o la cuantificación de la influencia de los distintos apartados incluidos en ellas , es sustancial e implica el aporte e intercambio de los avances realizados por diversos equipos profesionales implicados en esta actividad , en la búsqueda de la mejora progresiva de la fiabilidad .
7 . CONCLUSIONES
Establecer un protocolo compartido de ejecución de la Due Diligence , es un esfuerzo que mejoraría su eficacia para la toma de decisiones , ofreciendo un guión de las actividades y pruebas a desarrollar , un índice de calidad e incluso , un soporte a la valoración de sus costes .
Permite fraccionar su redacción con la participación ordenada , bajo la supervisión del redactor del documento , de diversos profesionales expertos en cada una de las áreas concurrentes .
Ofrece un soporte a la información que recoge , pudiéndose establecer un indicador de su calidad y la rentabilidad de los costes derivados de su utilización .
Dotar de un protocolo compartido permite la comparación entre las estimaciones procedentes de distintas fuentes y generar información comparada entre ellas que mejora la toma de decisiones basadas en este informe .
NOTAS .
( 1 ) Cabe destacar que en España la obligatoriedad de aislar los inmuebles térmicamente se establece con la NBE-CT-78 y la de aislar acústicamente con la NBE-CA-81 .
8 . CONCLUSIONES
[ 5 ] Alonso , C . ( 2015 ). Rehabilitación energética de fachadas : Propuesta metodológi-
49