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C-8 2022 년 9 월 16 일 - 9 월 22 일 미국 부동산 / 한국 부동산

▶6 면 < 집값 위태롭다 > 에 이어
내년부터 다년간 집값 15 % 하락 ? 전국적으로 모기지 이자율이 치솟으면서 주택 구입자가 크게 줄어들고 있다 . 전년 대비 기존 주택 판매와 모기지 융자 신청은 각각 15 % 와 18 % 감소했다 . 7 월 단 독 주택 착공은 1 년 전 수준보다 19 % 감소 했다 . 신규 주택 건설이 줄어드는 것은 집이 팔리지 않을 것으로 예상하기 때문이다 . 집 이 팔리지 않으면 당연히 내놓은 집은 가격 이 내려간다 . 연방준비제도이사회 ( Fed : 연준 ) 는 이번 주택 시장 침체가 의도된 것임을 분명히 했 다 . 폭주하는 인플레이션을 길들이기 위해 연 준은 호황을 누리고 있는 주택 시장을 멈춰 야 할 필요가 있었다 . 주택 시장 업계 내부자 들은 경기 침체가 주택 가격에 어떤 의미가 있는지 정확히 알지 못한다 . 일부는 주택 가 격이 둔화된 속도로 계속 오를 것이라고 생 각하고 또 다른 일부는 집값이 곧 떨어질 것 이라고 예측한다 . 3 대 신용평가기관의 하나인 피치 레이팅스 ( Fitch Ratings ) 는 주택 가격이 하락할 것이 란 전망을 내놓았다 . 전국 주택 시장의 심각한 침체 가능성이 높 아졌지만 등급 케이스 시나리오에 따라 2023 년에 주택 활동이 한 자릿수 중반대에서 감 소하고 2024 년에 추가 압력을 포함하는 보다 온건한 감소를 보일 것이라 전망했다 . 기업 신용 평가를 전문으로 하는 기관에서 주택 관련 산업의 기업 평가를 기준으로 주 택 가격 하락을 전망했다는 점에서 눈 여겨 볼 대목이 있는 것이 사실이다 . 주택 건설 포트폴리오에 대한 등급과 안정 적인 전망이 확인됐지만 , 주택 건설 활동이 앞으로 다년간 약 10 % 에서 30 % 까지 하락할 가능성이 있다고 보았다 . 이에 따라 확연한 집값 하락 시나리오를 작 성하면 15 % 하락할 것으로 내다봤다 . 피치 ( Fitch Ratings ) 가 집값이 10 ~ 15 % 하락할 가능성을 고려하고 있다는 사실은 놀라운 일이다 . 집값이 실제로 전국적으로 10 ~ 15 % 하락한다면 일부 과열된 지역 주택 시장에서는 20 ~ 30 % 하락할 가능성이 높다 는 의미다 . 그런데 연준이 인플레를 억제하기 하기 위 해 금리를 더 올리고 경기 침체에 가까운 정 체가 지속된다면 이 시나리오는 충분히 설 득력이 있다 . 전국 주택 가격 하락은 드물지만 가끔 발생
한다 . 그것은 1980 년대 초에 일어났고 , 1990 년대 초에 다시 나타났고 , 가장 두드러진 것 은 2008 년 주택 붕괴 이후 몇 년 동안 이어 졌다 . 그러나 피치 ( Fitch Ratings ) 가 제안한 것 처럼 10 % 에서 15 % 하락은 매우 드문 전망이 다 . 대불황에 가까운 경기 침체가 있을 때 그 정도의 가격 하락이 목격되었다 . 실제로 집값이 15 % 하락한다면 팬데믹 주 택 붐은 팬데믹 주택 거품으로 기억될 가능 성도 있다 .
간과한 랜트 목적 ( rent-seeking ) 기관 투자자 주택시장 분석 컨설팅 업체들은 현재 주택 가격이 완만하게 하락할 것으로 예측하고 있 다 . 한편 2008 년 주택 붕괴를 예측한 경제학자 로버트 쉴러 ( Robert Shiller ) 는 주택 가격 이 10 % 이상 하락할 수 있다는 피치 ( Fitch Ratings ) 의 의견에 동의한다 . 주택은 구조 적으로 공급이 부족한 것으로 알려져 있지 만 순환적 요인으로 인해 단기적으로 시장 에서 구매자보다 더 많은 주택을 찾을 위험 이 있다 . 일부 시장에서는 재고 증가로 인해 주택 가 격이 완만한 하락을 보일 것으로 예상하기 도 한다 . 주택 가격 조정이 실제로 나타나면 보이시 , 피닉스 , 라스베이거스와 같은 거품이 많은 시장이 가장 큰 타격을 입을 것이 확실하다 . 그리고 원격 근무로 인기가 높았던 해변가와 휴양지의 주택 가격이 조정될 수밖에 없다 . 모든 사람이 피치 ( Fitch Ratings ) 에 동의 하는 것은 아니다 . 내년에 모기지은행협회 ( Mortgage Bankers Association ), 패니매 ( Fannie Mae ), 프레디 맥 ( Freddie Mac ), 코어로직 ( Core- Logic ), 질로우 ( Zillow ) 등은 모두 집값이 한 자릿수대에서 상승할 것으로 예측한다 . 이 예측이 타당할 수 있는 이유는 주택 구입 자 가운데 임대 목적으로 구입하는 기관 투 자자가 늘어나고 있기 때문이다 . 단독 주택 을 구입해 임대를 주고 수익을 얻는 투자 회 사들은 모기지 이자율과 상관없이 현금으로 구입하고 있다 . 더구나 주택 가격이 하락할 기미가 보인다 면 즉시 주택을 구매할 가능성이 크다 . 그러 므로 대부분 도시에서는 최소한 주택 가격이 가파르게 하락하지는 않을 가능성이 높다 .

강남 3 구 전주보다

수도권과 서울 외곽지역부터 시작한 집값 내림세가 강남까지 확산하고 있다 . 강남 3 구 ( 강남 · 서초 · 송파구 ) 는 전국 적인 부동산 조정 국면에도 ‘ 상급지 ’, ‘ 똘 똘한 한 채 ’ 라는 이점을 바탕으로 집값 을 방어해왔지만 , 집값 하락장이 본격화 하자 결국 무너지는 모습이다 . 13 일 한국부동산원 주간아파트값 동 향에 따르면 지난주 ( 5 일 기준 ) 서울 서 초 · 강남 · 송파구 아파트값은 각각 0.03 %, 0.09 %, 0.16 % 하락했다 . 세 지역 모두 전주보다 하락 폭이 커졌다 . 가장 먼저 조정을 받은 송파구는 16 주 연속 내 림세를 기록하고 있다 . 강남구는 10 주째 하락 중이며 마지막까지 버틴 서초구도 8 월 15 일 조사를 기점으로 4 주 연속 떨 어지고 있다 . 최근 수년간 부동산 시장 열기가 최고 조에 달하면서 강남 3 구 집값도 함께 치 솟았다 . 하지만 올해 들어 금리 인상 , 경 기침체가 지속하면서 지난해 기록한 신 고가보다 수억 원 하락한 거래가 늘고 있 다 . 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따 르면 강남구 개포동 ‘ 삼익대청 ’ 전용면 적 39 m2형은 지난달 8 일 11 억 9000 만 원 에 거래됐다 . 같은 평형이 지난해 12 월 15 억 원에 거래된 것과 비교하면 3 억 1000 만 원 떨어졌다 . 서초구 반포동 ‘ 래 미안퍼스티지 ’ 전용 59 m2형은 지난달 25 일 25 억 5000 만 원에 매매됐다 . 같은 평형

하락 폭 커져

이 지난해 10 월 30 억 원에 계약을 체결한 것과 비교하면 4 억 5000 만 원 하락했다 . 특히 송파구는 일대 집값을 이끄는 주 요 단지의 내림세가 눈에 띈다 . 이른바 ‘ 대장 아파트 ’ 의 국민 평형 ( 전용 84 m2 ) 실 거래가는 20 억 원 아래로 떨어지기 직전 이다 . 송파구 잠실동 ‘ 잠실엘스 ’ 전용 84 m2형 은 지난달 31 일 20 억 5000 만 원에 팔렸다 . 같은 평형이 지난해 10 월 27 억 원에 거래 된 것과 비교하면 10 개월 새 6 억 5000 만 원 하락했다 . 잠실동 ‘ 트리지움 ’ 전용 84 m2형은 지난달 25 일 20 억 8000 만 원에 계 약이 이뤄졌다 . 지난해 11 월 같은 평형 이 기록한 신고가 ( 24 억 2000 만 원 ) 보다 9 개월 새 3 억 4000 만 원 내렸다 . 전문가들은 부동산 경기 침체로 수요자 들의 매수세가 위축된 가운데 일부 급매 거래가 집값 내림세를 이끌고 있다고 분 석한다 . 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 는 “ 단기 급등 , 대출 규제 , 경기 침체로 인해 수요자들이 관망세로 돌아서면서 급매물 한두 건이 집값을 하향 조정하는 분위기 ” 라며 “ 잠실동은 토지거래허가구 역이라서 실거주자 위주로 매매가 이뤄 지다 보니 가격이 더 조정되는 측면이 있 다 ” 고 말했다 . 이어 “ 잠실에서 가격이 내 려가게 되면 그 영향력이 강동구까지 번 질 수 있다 ” 고 덧붙였다 .