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C-6 2022 년 9 월 16 일 - 9 월 22 일 메트로 / 한국 부동산

일부 지역은 집값이 위태롭다

모기지 융자 신청 20 % 가까이 감소 주택 구입 줄면서 재고 매물이 증가 추세

< 홍성호 기자 > 팬데믹 주택 붐이 어느새 팬데믹 주택 슬럼 프로 바뀌고 있다 . 올해 들면서 모기지 이자율이 계속 오르는 가운데 주택 매매가 꾸준히 감소하면서 가격 은 오르지만 거래는 얼어붙고 있다 . 경기 침체 우려 속에 집을 선뜻 구매하기를 꺼리는 가운데 주택 시장을 관망하고 있다 . 이 때문에 모깆 융자 신청이 급감하고 주택 매물은 점차 재고로 쌓이고 있는 상황이다 . 집값 상승세가 눈에 띄게 감소할 수 있는 여 건이 되었고 일부 지역은 주택 가격 하락이 벌써 나타나는 조짐을 보인다 . 인플레이션을 확실하게 잡기 위해 9 월에 다 시 연준이 금리를 올린다면 주택 매매가 급 격히 감소하면서 주택 시장은 빠르게 하락 세에 진입할 가능성이 있다 . 아마도 내년에 는 대부분 지역에서 가격 상승세가 멈출 것 으로 보인다 .
역사적으로 과대하게 오른 주택 시장 연준이 단순히 주택 판매를 둔화시키는 것 으로 만족하지 않을 가능성이 있다 . 인플레를 억제하기 위해 주택 건설이 느려 지기를 원할 수 있다 . 2006 년 이후 최고 수준 을 기록한 럭서리 주택 건설은 목재에서 강 철 , 식탁에 이르기까지 모든 주택 자재의 가 격 상승 압력을 가했다 . 인플레가 진정되기 전에 주택 시장이 다시 뜨거워지면 연준은 모기지 이자율을 훨씬 더 높이려 할 것이다 . 이미 지난 8 월 동안 평균 30 년 고정 모기지 금리는 3.11 % 에서 6 % 까 지 치솟았다가 융자 감소로 5.6 % 로 떨어진 상황이다 . 2008 년 스타일의 주택 파산이나 차압 위기 는 생기지 않을 것이 확실하지만 팬데믹 기 간 동안 50 % 가까이 오른 주택 가격은 빠르 게 조정될 가능성이 높다 . 모기지 이자율의 급등으로 주택 시장이 감 당할 수 있는 상한선으로 밀려났지만 2008
년과 같은 신용 위기 문제는 없다는 점에서 주택 시장의 붕괴는 없다 . 주택 소유자들은 2008 년 신용 위기를 겪을 때보다 재정적으로 더 나은 상태를 유지하고 있다 . 서브프라임 모기지가 적은 것도 지난 번과 다르다 . 또한 전국 주택 가격이 하락하기 시 작하면 연준이 모기지 이자율을 언제든 완화 하면서 주택 수요를 조절할 수 있다 . 그렇다 하더라도 팬데믹 기간 동안 주택 가 격이 과도하게 오른 일부 지역의 주택 시장 은 내년에 주택 가격이 5 % 에서 10 % 범위에 서 하락할 수 있다 . 경기 침체가 오면 해당 시장의 가격 하락폭 은 10 % 에서 20 % 사이로 커질 수 있다 . 전국 392 개 대도시 주택 시장 가운데 96 % 가 지역
소득이 감당할 수 있는 수준을 넘어 과대평 가된 집값을 갖고 있다 . 392 개 주택 시장 가 운데 149 개 도시가 최소 25 % 이상 과대 평가 됐다 . 특히 보이시는 주택 가격이 지역 경제 펀더멘털 보다 73 % 높다 . 보이시 ( Boise ) 와 피닉스 ( Phoenix ) 와 같 은 극도로 과대 평가된 주택 시장은 내년에 집값이 떨어질 위험이 가장 높다고 보고 있 다 . 마운틴 웨스트 , 사우스웨스트 , 올드 사우 스 , 캐롤라이나 , 플로리다 그리고 텍사스 전 역의 수많은 시장도 마찬가지다 . 전국 집값이 모두 하락할 것이라고 생각하 지 않지만 실제 집값은 하락할 가능성이 있 다 . 이는 인플레이션이 주택 가격보다 빠르 게 증가하는 경제적인 이유에 기인한다 . 인
플레이션은 7 월에 상승세가 둔화되긴 했으 나 여전히 하락하려면 상당한 기간이 필요하 다 . 인플레이션이 8 % 이고 집값이 오르지 않 으면 실질적 가치로는 8 % 하락한 것과 같다 . 이제 집값이 과대 평가되어 소득 증가율과 인플레이션율 모두 집값 증가율을 앞지르는 시기에 접어들게 될 가능성이 높다 .
2020 년 2 월 이후 전국 주택 가격이 34.4 % 급등한 대유행의 주택 붐으로 인해 가격이 매겨진 주택 구매자에게 주택 가격 하락은 반가울 수 있지만 기관 투자자들이 한발 빠 르게 가격이 하락한 집을 대거 사들일 가능 성이 크다 .
▶8 면에 계속

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