REI Wealth Magazine Featuring Paul Finck | Page 86

W
hat About 
Enhanced 
Diligence?
     In the beginning, commercial 
real estate brokers invented the 
term “due diligence”. Lacking a 
specific definition, it basically 
means, “Check it out”, when 
making a real estate purchase. 
Nowadays, the term has received 
wider use in home purchasing, 
turnkeys, syndications, and 
more, but its application still has 
no formula. This article aims to 
correct that for syndication 
investing with what can be 
called Enhanced Diligence.
Initial Philosophy
     When an investor purchases a 
syndication share in a distant 
location from a promoter, the 
investor is investing in the 
promoter as much 
or more than in the 
property. The 
property could be 
bad, or good, or so­
so. The promoter 
could be competent 
and honest, or 
incompetent and 
honest, or 
competent and 
dishonest, or 
incompetent and 
dishonest. BUT the 
investor’s funds are 
tied up for 3, 5, or 7 
years, and the 
success or failure of 
the project might 
not be known until the end of 
the holding period. This is why 
Enhanced Diligence is so 
important.
A Recent Example
     There was a “meetup” 
attended by about 70 people 
with an attorney speaking on 
the subject of “Asset 
Protection”. At the close, the 
organizers called out, “Who 
here is an accredited investor? 
Come up to the table to learn 
about our multi­family 
syndication in the south side of 
Chicago.” Now, Chicago has 
the highest murder rate in the 
country by far, and the south 
side is where it happens. Can 
you just imagine the robberies, 
the violence, the drug dealing, 
the arrests, the vacancies, the 
turnover costs, the lawsuits, and 
86
the insurance claims? And some 
“real estate entrepreneurs” from 
the Bay Area of California are 
going to successfully nurture this 
syndication for 5 years? Uh, huh. 
No doubt they just graduated 
from some “guru’s” “boot­camp”. 

The Basics
     Syndication” is a generic term 
for a group investment. It can take 
the form of a joint venture (JV), 
Limited­Liability Corporation 
(LLC), Limited Partnership (LP), 
Tenancy­in­Common (TIC), or 
possibly another legal structure. 
The LLC is most popular lately due 
to the ability to pass through to the 
investors such things as 
depreciation, interest expense, 
operating expenses, and other 
deductions. A “sponsor”, or 
“promoter” puts the syndication 
together and runs it during its term.