REI Wealth Magazine Featuring Paul Finck | Page 89

Diligence and the Deal
     Lastly, you need to evaluate 
the deal itself, which is described 
in the Offering Circular. Here is 
what you need to consider.
1)    Holding Period and Exit
       Strategy: See if this makes
       sense to you and fits your
       time frame.
2)    Dispute Resolution: How
       are any disputes between the
       investors and the promoter
       going to be resolved? Can
       the promoter be removed
       and replaced if necessary?
3)    Voting Rights: What voting
        rights do the investors actually
        have? Are you comfortable
        with that?
4)    Reporting: What kind of
       reports will investors receive,
       and how often? No more
       than quarterly!
5)    Promoter’s Fees: The
       Offering Circular will
      disclose these. There will be
      plenty because syndicators
      often set up a certain return
      for the investors, then pile on
      the fees wherever they can.
      See the article by Kim Lisa
      Taylor on the 12 ways
      syndicators can make money,
      under “Diligence and the
      Promoter”, above.
6)    Cash Distributions: When
       are cash distributions made
       to investors, and what are
       they for?
7)    Leverage: How much cash
       down­payment will be made,
       and what loan(s) are there?
       30­40% down­payment is
       common. Be suspicious of
       overleveraging with
       anything less.
8)    Overpaying?: The
       commercial real estate
       market, especially multi­
       family, is “hot” right now
       with syndicators competing
       for properties and bidding
       them up. Your promoter
       could be overpaying, which
       would severely reduce your
       investment return. Usually
       some Comparable Sales are
       presented in the Offering
       Circular along with some
       discussion. Study these
       carefully. Does your
       project make sense?
9)    Project Financial
       Measurements: Projects
      are measured primarily on
      Internal Rate of Return  
      (IRR), which is used to
      compare investments of all
      kinds, and on Cash­on­Cash
      Return, which basically
      expresses the productivity
      of the investor’s cash in the
      project. Promoters provide
      estimates of these and others
      in the Offering Circular.
      Familiarize yourself with
      these if you intend to invest
      in syndications, or hire an 
89
       accountant, financial planner,
       or real estate consultant who
       is versed in them.
10)    Investor Returns: Usually
         there is a Preferred Return,
         which is paid to investors
         monthly or quarterly from
         ongoing operations. It runs
         6­10%, with 8% being
         typical. Anything outside
         this range should be
         questioned. Beyond the
         Preferred Return, there can
         be additional distributions
         in which the promoter will
         probably participate.
11)    The other primary return is
          the Split, which applies to
          profits and distributions
          above the Preferred Return,
          plus proceeds from any
          refinancing. These rates
          can be 80/20, 75/25, even
          50/50. They are described
          in the Offering Circular,
          and you need to decide if
          they are acceptable to you.