REI Wealth Magazine Featuring Paul Finck | Page 58

     For this reason, it is important for the second to have 
a strategy in place. The second wants to be the 
foreclosing party in most instances, driving the bus, so 
to speak. Borrowers usually go into default for two main 
reasons. First, they stop making payments to the lender. 
Second, the lender’s loan is due, and the borrower has 
not refinanced or sold the property. In the case where 
payments have not been paid, junior lien holders have 
the right to “cure” the first. One can usually do that 
simply by making the payments to the first. Since 
foreclosure in California normally takes three months 
and 21 days, one strategy is for the second to cure the 
first and start its own foreclosure.
     However, this may be cost prohibitive, especially if 
the first is large and the arrearages on the first are a few 
months. When the first files for foreclosure, junior lien 
holders are to be notified. This gives them notice, so 
they can have the opportunity to cure the first. The 
58
second then files its own foreclosure [either because the 
borrower has probably also not made payments to the 
second mortgage or because most loan documents state 
that if a borrower is in default on any mortgage 
associated with the property, its loan is also in default 
whether or not the borrower has kept the second current 
with payments].
     One strategy for the second lien holder is to cure the 
first as soon as possible to allow the second to be the 
foreclosing party. That way, the second would be 
allowed to credit bid its loan, but would not eliminate the 
first; it would have to take the property subject to the first 
and have to deal with them post foreclosure. However, 
what happens in the case where the second pays just 
enough to get the first to stop its foreclosure for the time 
being, the second starts its own foreclosure, and then 
does not any more payments to the first and allow the 
first to start its own foreclosure?