Realty411 Magazine The Best of Realty411 - Learn from Our Past Issues | Page 16

I n this article we’re going  to take a look at how  real estate performs in  various macro­economic  climates.      If you’re following the  news and the actions of  not only the US government but  most of the major governments in  the world, then it is very reasonable,  maybe even a foregone conclusion,  that we are headed for massive  inflation in the not too distant  future. If things get even more out  of control we could even experience  hyperinflation. On the other hand,  a case can be made that we’re  heading for massive deflation, just  like in the Great Depression.      It is out of the scope of this  article to go into details on the  factors leading to these two  scenarios. However, if you are a real  estate investor, or are considering  investing in real estate, then it is  important to understand how real  estate investments perform in each of these two scenarios.      What happens in periods of  high inflation? The purchasing  power of the dollar declines. As a  result, creditors are getting paid  How Real Estate Performs in Times of Inflation & Deflation By Lori Greymont back in dollars that are worth less  then they lent out and as a result  they raise interest rates. Creditors  like interest rates to be a few  percentage points above inflation.      So let’s use some numbers as  examples. If inflation hits 12%,  then interest rates could easily go  up to 15 to 20% so creditors can  make money. But at 15% the cost  of a mortgage skyrockets and most  people can’t afford to buy a home.  This happened in the ’70s and  many other times in history.      As fewer people qualify for  mortgages, rental demand increases  and rents go up. Rental property  owners, especially those with fixed  interest rate mortgages, receive  higher rental income while their  biggest expense stays fixed. Thus  their cash flow increases.      One important note here. In times  of high inflation, properties with  shorter rental periods generally perform  better so residential rental property  with 6 to 12 month leases are a good  bet. Commercial rental properties  such as office complexes and shopping  centers, which often have 5 to 10  year leases can actually see cash  flow go down as expenses such as  utilities, insurance, main­tenance,  etc., increase while rents are flat.      How is appreciation affected by  periods of inflation? During times  of high inflation, the cost of the  raw materials needed for new  construction increases, which also  directly affects overall property  prices. As the costs of materials,  labor, and legal rise, prices of existing properties are  positively impacted.  Continue on pg. 18 16