Realty411 Magazine The Best of Realty411 - Learn from Our Past Issues | Page 53

Seller Fiance 101 pg. 51 NEGOTIATING THE TERMS      Down payments are usually  between 10% and 30%, depending  upon the buyer’s financial position, the  buyer’s creditworthiness, and the  seller’s need for cash. A credit report  on the buyer is essential.      It is possible to have a loan where  the payments are interest­only, but  some degree of amortization is  preferable so the buyer is building up  equity and can refinance more readily  in the future. The interest rate should  be a “market rate”, or less if lending to  a friend or family member. Excessive  interest rates do nobody any good, just  making it harder for the buyer to  succeed with the property.      The length (“term”) of the loan is  negotiable based on the needs of the  parties. The note could be written with  one or more “options to extend” in  case conditions for refinancing are not  favorable when the loan matures. The  idea is not to create a condition where  the buyer cannot pay off the loan when  it comes due. WHAT ABOUT COLLECTING PAYMENTS, AND PROPERTY TAXES?      Sometimes with seller financing  the buyer will neglect to pay the  property taxes or keep the premises  insured. The best way to prevent  this is to hire a “loan servicing  company”.      They will do everything, and  even foreclose, if the need arises.  The cost is reasonable, and the  piece­of­mind is priceless! WHAT IF THE BUYER DEFAULTS?      There are three alternatives. The  obvious one is to hire an attorney or  foreclosure company to legally recover  the property. Then, it’ll be necessary to  make repairs and re­sell the property,  or rent it out. This should be chosen if  the buyer’s default appears to be  permanent, and cannot be corrected.      If the buyer’s default appears to be  temporary, a job loss for example, then  it’s best to suspend payments. Once the  situation is resolved, modify the note to  include the missed payments and  proceed as before.      The third alternative is to sell the  note at a discount and let someone else  deal with the default.      Discounts on defaulted notes are  typically 40 – 80%. This is a terrible  idea! Don’t do it!!! WHAT IF THE SELLER NEEDS MONEY LATER?      There are several alternatives here,  also. The first is to sell the entire note at  a discount. Since the note will be  “performing” (i.e., not in default), the  discount could be in the 20 – 30% range, which isn’t  so bad if you need cash.      But maybe you don’t need to use  the entire note. You could sell just part  of the note, or just a certain portion of  the payments. There are markets for  notes across the country and over the  internet. Notes can be very “liquid”  nowadays.      Finally, you could borrow against  the note. The legal term for this is  “hypothecation”. Private parties, banks,  credit unions, and “factoring  companies” all do note hypothecations.  Check the internet first. 53 BENEFITS TO THE BUYER      There are two primary benefits to  the buyer. The first is that the buyer can  negotiate a “customized” loan with the  seller to accommodate the buyer’s  circumstances. Banks and mortgage  brokers usually sell their loans on Wall  Street, so the loans are standardized.  These don’t necessarily fit everyone!      In addition, commercial lenders  charge “loan origination fees”, also  known as “points”. Most sellers do not  charge fees for lending, and in many  states they cannot. This saves quite a  bit for the buyer. BENEFITS TO THE SELLER      There are two benefits to the seller.  The first is that carrying some  financing facilitates the sale. No doubt  about it!      Secondly, the note that is carried  back generates a regular monthly  income stream that is secured directly  by the property. This makes it a very  good, long­term investment.  ♦ ABOUT THE WRITER: Bruce Kellogg has  been a Realtor® and  investor for 35 years.  He has transacted  about 500 properties for clients, and  about 300 properties for himself in  12 California counties. These  include 1­4 units, 5+ apartments,  offices, mixed­use buildings, land,  lots, mobile homes, cabins, and  churches. He is available for listing,  selling, consulting, mentoring, and  partnering. Readers can reach him  directly at:  [email protected], or  (408) 489­0131.