Realty411 Magazine Featuring Scott Meyers | Page 47

the damage was intentional, the 
lender may have no recourse.  If 
the property reverted to the 
lender for less than what was 
owed, the lender maintains an 
insurable interest in the property 
and can make an insurance claim 
Personal Guarantee
     With entity borrowers (e.g, a 
corporation or limited liability 
company), lenders sometimes 
obtain a personal guaranty from 
the entity’s principals as a 
condition to making the loan.  If 
the property reverts for the full 
credit bid, then nothing else is 
owed to the lender and they could 
not seek to collect additional 
monies from the guarantor.  By 
underbidding, the lender may very 
well preserve its right to seek 
remuneration from the guarantor 
as the property was not worth 
what was owed.  The lender may also be able to seek 
compensation from the guarantor for any damage done to 
the property, whether negligent or intentional.
Insurance Proceeds
     The foreclosing lender typically is unaware of the 
condition of the property when the foreclosure begins. 
There may very well be damage to the property.  Well, 
you say, that is why I am listed on the certificate of 
insurance in the mortgagee section.  And you would be 
right.  As the mortgagee, you have an insurable interest 
in the property.  The insurance is to ensure that the 
lender is made whole.  Well, if the foreclosing lender 
uses a full credit bid, then the foreclosing lender has, 
essentially, been paid in full.  If damage is found on the 
property after the foreclosing lender becomes owner of 
the property, the lender may very well be out of luck. 
The insurance company can deny the claim on the basis 
that the lender’s full credit bid made the lender whole 
and that the lender’s insurable interest terminated when 
the property reverted.  Unless the lender can prove that 
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