Realty411 Magazine Featuring Scott Meyers | Page 45

Best Practices
for Credit
Bidding
at Foreclosure
By Edward Brown and Randy Newman
Y
ou currently hold 
the first mortgage 
on a rental property 
in California. The 
borrower is behind in payments 
to you and has disregarded all 
communications from you. You 
decide to file a notice of default 
to start the foreclosure process. 
Three months lapse, the sale has 
been set, the date of sale 
approaches, and you want to be 
strategic in deciding how best to 
proceed. You start asking 
yourself the following question: 
how much do I bid at the 
foreclosure sale?
     As the foreclosing party, you 
are allowed to "credit bid", 
meaning that you are able to bid 
as high as your note [including 
accrued interest, late fees, costs 
of foreclosure, etc.] without 
having to come up with actual 
cash at the sale. In California, 
other bidders, including non­
foreclosing junior liens, must pay 
100% of their bid in cashier's 
checks or the equivalent. (As a 
side note, this is the reason most 
bidders will ask their banks for 
many cashier's checks in varying 
increments, as the trustee 
handling the sale does not give 
back change at the sale.  For 
example, if a bidder asks his 
bank for two $100,000 checks 
because he believes the bid will 
exceed the lender's credit bid of 
$100,000, and he bids $140,000 
at sale, the trustee will not 
immediately give back the 
overpaid amount [in this case, 
$60,000]; the trustee will return 
the overpayment in about seven 
to ten days after the sale. For this 
reason, the bidder should obtain 
multiple cashier’s checks in 
various denominations so as not 
to overpay in the bidding 
process).
     At first glance, the foreclosing 
45
party may think to fully credit bid 
what he is owed, especially if the 
property is worth considerably 
more than the amount owed to 
the lender; however, there are 
other factors to consider. What if 
the lender is way off in what he 
believes the property is worth? 
Sometimes, a property that is a 
bit esoteric is much harder to 
value than one thinks. Does the 
lender want to keep the property 
if she is the high bidder? Does 
she want to sell it right away 
upon owning it [should she be the 
high bidder]? Was there a 
personal guarantee on the note 
that is being foreclosed on? What 
is the current condition of the 
property?  Is there a recent 
appraisal on the property? Are 
there any IRS liens attached to 
the property? These and many 
other questions must be 
considered when you are the 
foreclosing party.