Realty411 Magazine Featuring Lee Arnold from Cogo Capital | Page 73

Land Trusts
Holding Beneficial Interest
By Jay Butler
L
and Trusts, sometimes referred to as Florida or 
Illinois 'type' trusts because of their favorable 
state laws and years of case history, are 
designed to hold title to real property and real property 
assets including real estate options, contracts and 
mortgages.  Land Trusts are most commonly used to 
transfer title of income­producing property without 
invoking a due­on­sale clause with their lender.  Public 
Law 97, also known as the Garn ­ St. Garmain Act, 
prohibits financial institutions from invoking a due­on­
sale clause upon transferring title so long as, among 
other things, the beneficial interest holder is the same 
the day after the transfer as it was the day before the 
transfer and there is no transfer in the rights of 
occupancy in the property.
     Both residential and commercial real estate investors 
alike have made the mistake of listing themselves as the 
beneficial interest holder in their land trust agreement. 
Even though the beneficial interest holder of a land trust 
agreement is not filed anywhere in the public domain, 
should the property held in the land trust face an inside 
lawsuit, or should the individual listed as the beneficial 
interest holder of the land trust face an outside lawsuit, 
all the assets of both the land trust and the individual are 
at risk to seizure by a judgement creditor.
     Although land trusts provide an excellent veil of 
anonymity, it is still a form of an intervivos trust and thus 
not an asset protection vehicle.  Intervivos means ‘among 
or between the living’ hence the term ‘living trust’.  Land 
Trust assets are considered personal property to the 
beneficiary, which is not subject to seizure by judgement 
creditors in some states.  However, existing court 
precedence has held that, "If a settlor has the right to 
revoke a trust, all of the assets are treated as owned by 
the settlor and is ignored for creditor purposes, just as it 
is ignored for tax purposes."  Meaning, while land trusts 
can provide you with an excellent veil of anonymity in 
the public domain, they are not a shield of protection as is 
an entity.
     Land Trusts can be revocable or irrevocable. While 
generally created as revocable, if a judge were to call you 
into a debtor's examination, requiring you to provide 
73