Realty411 Magazine Featuring Lee Arnold from Cogo Capital | Page 9

5 Things Investors Need to Know
About ADUs and Avoiding Costly Mistakes
1. Timelines. As the economy
improves, so does the workload
in planning departments. We’re
hearing timeframes for planning,
permits, and inspections that are
taking upwards of a year or more
in some markets. Planning
department turnover, lack of
clarity on the ADU laws, and just
being backed up is contributing
to extended time lines which
means higher holding costs. Plan
for it (thank goodness we have
some lower hard money rates).
2. Fees. In an interview we did
with Senator Wieckowski (see
radio show #618) behind the
California ADU regulation, we
learned they aren’t done
regulating just yet. One of their
frustrations is the fees cities are
charging like additional school
fees, utility fees, sidewalks, etc.
Some of these come with hefty
five­figure numbers and varies
city­by­city and project­by­
project (yep, even within the
same city limits)!  It’s one of the
reasons more regulation is likely
coming.
short­term rental regulation to 
the forefront for many 
municipalities. Buying 
properties based solely on 
expected short­term rental 
income is always risky. If you 
get stuck doing this, you may be 
forced to convert to a long­term 
rental or sell at a loss (gross). 
However, you might consider 
co­living (See radio #619 and 
#579 on coliving, see #629 on 
vacation rentals).
4. Surprises. Expect surprises.
Ordinances can change mid­
project and surprises can
completely squash your deal. As
an example, ADUs with
powerlines overhead can hold
up your project months in
planning and in the utility
department. It’s a fight between
the city and the utility as to the
safety of the inhabitants and the
ruling may not go in your favor.
You might have the right­sized
3. Short­term rentals. Assume
that short­term rentals will be
banned or heavily regulated at a
minimum. The intent behind new
ADU rules is to create more
affordable housing. Vacation
rentals do not fit within that
vision and the state is allowing
cities to make that decision
locally. ADUs will likely bring
9
lot in a city that allows ADUs, but 
it might be the utility that kills 
your deal.  
5. Appraisal and lending issues.
ADUs are new and very few
comparable sales exist, for now.
Flip investors should expect an
appraiser to have a difficult time
placing a value on the ADU. Start
collecting comparable sales
whenever you can. You’ll want to
be hyper­aware of appraisal
issues because lenders are not
understanding what to do with
ADUs. We've heard multiple flip
investors having this issue. The
projects are beautiful, the
consumer wants it, but lenders
have not caught up with the trend.
Do your homework and find local
lenders in your market that have
experience getting these funded.
Bottom line: Before you buy, do 
your homework every time; things 
are changing and will continue to 
do so into 2019 as more regulation 
comes out. Be aware that
regulatory changes happen at the 
state level and ordinance changes
occur at the local level.