Realty411 Magazine A Spotlight on Charles and Lena Sells | Page 66

     While many states have not yet 
enacted any Series LLC legislation 
in their state laws, or do not yet 
recognize the use of a Series LLC 
within their state, it is possible to 
avoid ‘foreign filing’ (ie. 
registering your entity in another 
state) by combining a Series LLC 
with other structures like Land 
Trusts, or on­the­ground ‘data 
processing centers’, or third­party 
management companies contracted 
to perform certain state­specific 
activities.  Meaning, "Nevada 
stays in Nevada" and your 'Series' 
LLC should not be foreign­filed in 
another jurisdiction.
     The tax treatment of a Series 
LLC is also becoming clearer as 
their use continues to spread. A 
Series LLC can be formed with a 
single­member (not 
recommended) or with multiple 
members and, if not acting as a 
disregarded entity for tax 
purposes, may choose to file either 
a 1065 (partnership), 1120 ("C" 
Corp) or 1120­S ("S" Corp) tax 
election. In 2008, the IRS issued 
Private Letter Ruling 200803004 
which ruled that the Federal tax 
classification for a Series LLC 
(whether a disregarded entity, 
partnership or taxable association) 
shall be determined for each 
subsidiary independently. And, 
proposed Treasury Regulation 
§301.7701­1(a)(1) states 
subsidiaries shall likely be treated 
(for tax purposes) as a separate 
entity regardless of whether the 
subsidiary is considered an entity 
under local law.
     In structuring Nevada "Series" 
LLC's for our clients, we have 
found it beneficial to have the 
'Master' LLC filing as a 
partnership (for tax purposes) 
utilizing a flow­through 1065 tax 
return and a Nevada "C" 
Corporation to act as the manager 
of the said 'Series' LLC, with or 
without any ownership interest. 
However you choose to structure 
your 'Series' LLC, it is important to 
note multiple options exist to take 
advantage of many retirement and 
tax­related benefits.
     A 'Series' LLC is a specialized 
type of Limited Liability 
Company, which requires attention 
to detail.  If you are not organized, 
then you should be sure to seek the 
assistance of bookkeeper and tax 
advisor capable of keeping your 
books and records in order.  There 
are two primary benefits to a 
Series LLC and one responsibility 
which remains unchanged:
     The first of two benefits is the 
ability to form and renew only one 
company, as opposed to multiple 
entities. This saves a tremendous 
amount of money in both 
formation costs and annual 
renewal filing fees.
     The second benefit is that a 
Series LLC only requires one tax 
return to be filed by the master 
66
LLC. It is far less expensive to file 
one tax return, inclusive of 
financial statements for each 
subsidiary, than it is to file a 
multitude of (stand­alone) tax 
returns for the each and every 
subsidiary LLC.
     The ‘responsibility which 
remains unchanged’ is that you 
must keep separate books and 
records for each subsidiary, 
including operating agreements, 
minutes, meetings and resolutions. 
While some do not wish to hear 
this news, try and think of it this 
way, "If you had 20 separate 
Limited Liability Companies, 
would you not have to maintain 
separate books and records for 
each company?"  The answer is 
'yes' you would.
     If it looks like a duck, walks 
like a duck and quacks like a 
duck, it’s not a goat. If the 
Subsidiary companies of your 
Series LLC are to be respected as 
such, then your business 
formalities must be in order. Take 
these action steps into 
consideration when investigating 
the use of a Series LLC: