Realty411 Magazine A Spotlight on Charles and Lena Sells | Page 23

Investing in
Syndications
for Totally
Passive
Income
By Kathy Fettke
I
t was a learning experience that 
opened a whole new door to 
passive investing for our group 
of investors. Back in 2010, a long­
time developer asked if I could raise 
$3 million to buy a foreclosed 
subdivision in Portland, Oregon. It 
was worth about $15 million.
     At the time, I had been helping 
California investors find out­of­state 
foreclosures. Pooling money to buy 
into a deal was something totally 
new for me, and our Real Wealth 
Network members.
     I told the developer that our 
investors were getting 15% to 20% 
returns from single­family rentals, 
and to sell his deal, it would have to 
provide similar returns. He agreed 
and offered a 15% preferred return 
plus 15% of the profit.
     I went to work and spread the 
word to some of our high net worth 
investors. In just one day, we had 
commitments for the entire sum of 
$3 million.
     It wasn’t just a matter of 
salesmanship. These sophisticated 
investors were able to make a quick 
decision because they knew how to 
analyze the deal.
Here are the main considerations:
1.  Management ­ This developer 
     had a 40­year track record of   
     success. He had been through  
     four economic downturns, and 
     was “the guy” banks called to 
     unload their REO’s. 
2.  The Deal ­ We were making 
     money on the “buy.” This   
     subdivision consisted of 27 
     riverfront townhomes that were 
     70% complete. We only needed 
     to finish out the interiors. 
3.  Location ­ The project was  
     located in Portland’s trendy Pearl 
     District. There were plenty of 
     foreclosed condos in downtown 
     Portland, but they did not compare.
23
4.  Structure ­ The developer did not 
     take a fee. Instead, his pay would 
     come from the profits. Investors 
     would receive a preferred return 
     of 15% annualized, which means 
     they get paid first. This 
     incentivizes developers to stay 
     on time and on budget ­ as cost 
     overruns or delays come out of 
     his profit.      

5.  Passive Income ­ While 
     landlording is somewhat passive, 
     it can still be time­consuming. 
     Syndications, like REITs, are 
     completely managed by someone 
     else.
Understand the Tax 
Consequences
     How did this deal turn out? Our 
Portland investors earned more than 
22% IRR during the worst part of 
the Great Recession. While this is 
great, a few people were surprised at 
the tax consequences because they 
hadn’t consulted with their CPAs 
ahead of time.
     The I.R.S. treats each home sale 
as a taxable event. Yet, we were 
reinvesting our profits to finish the 
remaining units. This created a 
“phantom” tax for investors ­ 
meaning they had to pay tax before