Realty411 Magazine A Spotlight on Charles and Lena Sells | Page 48

     In all of these there can be an element of surprise 
that may require a hold back of reserves, but as you go 
down the list, that element gets smaller and smaller. For 
tax lien investors, we intentionally use a bit of a scare 
tactic and say if an investor plans to invest $100k in tax 
liens, they better hold back $100k in reserves for 
foreclosure. Advanced tax lien investors know this is a 
bit of an overkill, but that is by design. Almost 
everything a novice interested in investing in tax liens 
reads, is about how easy it is and “what a little known 
secret it is, that other investors don’t want you to hear 
about.” The fact is, tax liens require a lot of time, 
experience and finesse to be successful. About 80% of 
our administrative costs are consumed by tax lien 
management, while they only account for about 30% of 
our overall service provisions. 
     If you are an investor investing in fix and flips, 
reserves are obviously much more easily predictable. I 
know if I buy a foreclosure at an auction for $60k, I am 
going to put $30k into it and offload the investment for 
about $130k. If I buy for $90k, I am probably going to 
put $45k into it and so on. General rule of thumb is that 
my repair costs are going to be roughly 50% of my 
acquisition cost. 

Q. Are these a good fit for a self­directed IRA or 401k?
     YES…..with one caveat! Although SDIRA funds 
represent about 50% of all the funds we place on behalf 
of our clients, I am not a big fan of clients using SDIRA 
funds for investments in tax liens. As I mentioned earlier, 
the holdback in reserves is an unknown variable and the 
last thing we want to do, is look for funding for a 
foreclosure in an account that is 
heavy invested in tax liens that have 
yet to redeem. For the other 4 
opportunities I listed earlier, SDIRA 
funds are prime opportunity for tax 
deferred investing. 

Got HOPE? PIP Group’s HOPE 
program offers a path to 
homeownership for many home 
buyers who may have thought it 
impossible. It achieves this with a 
unique blend of owner financing and 
credit optimization, while generating 
attractive returns for investors.
Q. Your HOPE program sounds 
great. What types of properties do 
you acquire for this program? 
     Really anything we acquire can qualify for HOPE. We 
invest in what I call “Recession Proof Property.”  99% of 
what we buy are homes that are going to qualify for first 
time home buyer benefits, VA, FHA and other programs. 
They are homes that 99% of Americans can actually 
afford and qualify for. No granite, no custom cabinets, no 
fancy fixtures. We call them Recession Proof, because if 
selling homes becomes difficult as they did in the last 
recession, the cash flow returns through HOPE, or even 
just as a rental will remain. 
Q. What level of rehab or remodel are done to HOPE 
properties? 
     There’s obviously a secret sauce to every aspect of 
what we do. From the markets we choose to buy in, to the 
forecast of the type of buyers the future may bring, to the 
paint colors we use in all the properties. Level of rehab in 
HOPE, or any acquisition under our supervision is 
MOVE­IN READY. That said, there are different grants 
and incentive opportunities in different cities we buy.  If 
we are trying to qualify a particular property for specific 
incentives, we will take extra steps to make that a reality 
(ADA ramps, Eco­Friendly, etc.)
48