POINT
JOURNAL Vol.9
초보자도 이틀이면 경매박사
경매로 내 집 마련 … 리스크 관리.시세차익 ‘기쁨 두 배’
경매는 경매가 이루어지는 절차를 제대로 이해하고 접근하면 초보자도 쉽게
도전할 수 있는 분야다. 잘 모르더라도 경매관련 컨설팅업체가 많아 원하는
정보를 쉽게 얻을 수 있으며 경매대행도 해주고 있어 보다 편리하게 경매시장
에 도전해 볼 수 있다. 입찰에 참여할 경매물건은 대법원 인터넷 법원경매정
보(www.courtauction.go.kr)사이트나 민간 경매정보업체 등을 통해 찾아볼
수 있다. 경매 물건에 대한 정보는 각 법원 경매계에 비치되어 있는 매각물건
명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 열람하거나 인터넷을 통해 확인이 가능
하다. 경매물건에 관한 정보를 확인한 후에 임대차와 권리 분석을 꼼꼼히 챙
겨봐야 한다. 관심을 끄는 물건이 있을 경우 시세, 공부 서류 발급, 물건의 하
자 등 반드시 현장답사를 통해 경매물건을 직접 확인하고 비교해 보는 것을
잊지 말아야 한다.
노후도가 높은 연립주택일수록 재건축 사업이 추진될 가능성이 높아 경쟁
률이 높은 편이다. 연립주택의 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧다.
투자금액의 회수가 빠르고 오래전에 건축된 연립주택의 경우 대지지분이 크
기 때문에 일반 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 게다가 조합원수
도 적어 재건축 시 분쟁의 소지도 적어 사업 속도가 빠른 이점이 있다.
생각보다 쉬운 권리관계 분석
투자자뿐 아니라 실수요자에게도 인기가 높은 경매 물건은 곳곳에 함정이 도
사리고 있기 때문에 철저한 준비와 정보수집 등 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요
하다. 경매 입찰에 앞서 주의 깊게 살펴보아야 할 것으로는 권리관계 분석, 임
경매 초보자는 아파트가 적당 차인, 인도와 명도 등이 있다. 이는 법률용어, 상관관계 등을 이해하면 어렵지
경매 초보자라면 아파트를 공략하여 하는 것이 좋은데 크게 실수할 가능성도 않다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지
낮고 안정적이기 때문이다. 게다가 아파트는 지역, 평형별로 시세를 알 수 있 상권, 대항력 있는 주택임차인 등이 있으면 낙찰자가 이를 함께 인수하게 된
으며 담보 설정 여부 등 권리분석이 쉬운 편이다. 다.
입찰에 참여할 아파트를 고를 때에는 아파트 단지구성이 잘 되어 있고 500 한편 경매물건 정보란에 ‘유치권주장’이라는 내용이 표기되어 있는 물건은
세대 이상인 곳을 선택하는 것이 좋다. 세대수가 적을 경우 대단지가 가까이 피하는 것이 좋다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가
있어야 한다. 입주시기가 언제였는지, 재건축대상이라면 대지지분은 얼마나 주장하는 채권액도 고스란히 떠안게 되기 때문이다.
되는지 등 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 실수요자라면 주거환경, 교육문제, 생활 이 밖에 ‘법정지상권성립여지가 있음’ 또는 ‘제시 외 건물 소재’ 등이 표기된
편의시설 등을 고려해 보아야 한다. 인근 부동산중개업소를 방문하여 해당 아 물건 역시 피하는 것이 좋다. 경매로 나온 토지 위에 법정지상권이 설정된 건
파트의 매매호가 등 시세를 미리 알아보는 것이 좋다. 법원에서 제시하는 감 물이 있을 경우 토지와 건물 소유주가 각각 다르기 때문에 토지만 낙찰 받은
정평가액만을 보고 입찰가액을 정해서는 안 된다. 사람은 마음대로 지상의 건물을 철거하지 못하고 토지를 마음대로 이용할 수
연립주택이나 다세대주택은 아파트에 비해 환금성은 다소 떨어지는 편이
없다.
나 낙찰가격이 상대적으로 낮기 때문에 수익률 면에서는 좋다. 여윳돈으로 장 경매 초보자는 여러 차례 유찰된 물건보다는 새로 나온 물건에 도전하는
기간 투자목적으로 경매에 참여하는 경우 연립이나 다세대주택에 관심을 가 것이 상대적으로 안전하다. 유찰이 여러 번 된 물건은 권리분석이 복잡하고
져볼 만하다. 재개발 예정지역의 경매물건은 감정가격보다 더 높게 낙찰되는 낙찰을 받더라도 소송 등에 휘말려 고생할 수 있기 때문이다. 경매전문업체나
등 틈새 투자처로 관심을 받고 있다. 변호사를 방문하여 상담을 받아보는 것도 많은 도움을 받을 수 있다.
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