JOURNAL Vol.9
째 선택을 하게 될 경우에는 임대차기간이 바로 종 따라서 매매를 통해 임대차관계가 당연히 그대 안에는 임차인이 그대로 임대차관계를 유지할 의무
료되면서 임차인과의 계약당사자였던 종전 소유자 로 승계될 것이라는 믿음 하에, 첫째, 소유권을 이전 가 있다는 것을 전제로 수익성 계산을 하여 매매를
에게 보증금 청구를 할 수 있게 된다. 임차인이 두 번 해버린 이후에는 매도인에게 임대차보증금책임이 결정하는 관행 등은 분명 문제가 있는 것이다.
째 선택을 할 경우에는, 비록 매매과정에서 매수인 첫 번째 경우는, 임차인이 임대차계약의 승계를
이 임대차계약을 그대로 승계하고 임대차보증금을 거부할 경우 건물매도인이 보증금 책임을 면하지
매수인이 임차인에게 지급하기로 하면서 그 금액만 못할 수가 있어 건물 매도인에게 피해가 발생할 수
큼을 매매대금에서 공제하기로 건물 매도인과 매수 있게 된다는 점에서, 건물 매도인 입장에서 이러한
인 사이에 합의가 있었다고 하더라도, 이러한 합의 피해를 예방하기 위해서는 매매대금에서 보증금만
를 이유로 매도인 즉 종전 건물주는 임차인에 대한 큼을 공제하여 매수인이 책임을 지도록 한 약속이
자신의 임대차보증금 반환책임을 부정할 수는 없다. 있었다는 매도인과 매수인 사이의 합의사실을 임차
더구나 상가건물임대차보호법에서 정하는 소정 인에게 분명하게 알리고 매수인과 임차인 사이에 임
의 환산보증금 이상의 임대차계약의 경우에는 임대 대차계약을 체결하도록 하여 더 이상 임차인이 매도
차보호법 자체가 적용되지 않는다는 점에서, ‘건물의 인에게 보증금 청구를 할 수 없게끔 하는 조치를 취
양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’는 임 할 필요가 있다.
대차보호법상의 대항력 규정 역시 전혀 적용될 여지 두 번째 경우는, 임차인이 임대차계약 승계를 거
가 없어 순수하게 민법의 적용을 받게 된다. 이에 따 부할 경우 건물 매수인의 예상수익에 차질이 발생할
라 임대차계약기간 도중의 중도해지, 종전 소유자의 더 이상 없다고 전제하고서 보증금에 해당하는 금액 수 있다는 점에서, 매매계약체결에 앞서 매매 이후
보증금반환책임의 법리는 이 경우에 더욱 분명할 수 만큼 매매대금에서 당연 공제하는 관행이나, 둘째, 에도 임차인이 임대차계약을 계속 지속할 것인지 여
밖에 없다. 적어도 종전 임대인과의 임대차계약의 잔여기간 동 부를 사전에 확인할 필요가 있다.
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