RE/MAX KOREA Journal Sep 2019 <Volume 10> | Page 20

Special Report 부동산투자에도 원칙과 정석이 있다 표2) 부동산투자의 전반적인 흐름 부동산투자 - 백과사전적 정의 일반적으로 투자라고 하는 개념은 수익창출, 위험분산, 절세 등을 위하여 자신이 보유 하고 있는 현금 자산을 예금, 주식(채권 포함), 부동산 등에 투자하고 운용하는 것을 말 한다. 따라서 부동산투자란 투자자가 자신의 자산운용목적을 실현하기 위하여 자산의 01 02 03 04 05 06 계획 Planning 분석 Analysis 취득 Acquisition 개발 Development 운용 Operation 처분 Sale · 투자계획 수립 · 시장 분석 · 계약 · 개발허가 · 운용전략 수립 · 처분전략 수립 · 투자조건 설정 · 대상 부동산 탐색 · 등기 · 건축시공 · 임대차 · 처분가격 결정 · 투자자금 조달계획 · 부동산 분석 · 관리 · 계약 · 투자분석 일부 또는 전부를 부동산에 투자하고 그 부동산을 운영하는 자산관리활동을 말한다고 현황분석, 권리분석 규제분석, 가격분석 · 금융분석 볼 수 있다. 다만 자산을 부동산에 투자하는 구체적인 목적은 투자자에 따라 다양하 고 상이하지만, 대부분 금전적 이득을 추구한다. 부동산투자는 투자의 과정을 중심으 로 보면 부동산의 취득(Acquisition), 운용 관리(Operation & Management), 처분 (Disposition) 등의 3단계로 이루어진다. 다만, 이중에서 운영의 단계가 없거나 투기 와 같이 거의 형식적인 운영을 하는 경우도 물론 있다. 1. 부동산투자 시 의사결정과정과 접근방법 부동산투자는 매우 중요한 의사결정이며, 다양한 형태의 의사결정을 필 요로 한다. 부동산투자를 함에 있어서는 부동산이 가지고 있는 특성으로 말 미암아 많은 사항을 조사 분석 검토해야 한다. 또한 부동산투자를 할 때는 우선 부동산투자를 할 것인지 말 것인 지에서부터 시작하여, 부동산투자를 한다면 언제 할 것인가, 어느 지역을 대상으로 할 것인가, 어떤 종류의 부동 산에 할 것인가, 차입금을 어느 정도 활용할 것인가, 임대차를 할 것인가 아 니면 직접 운영할 것인가 등 많은 종류의 의사결정을 해야 한다. 부동산투자를 효율적이고 성공적으로 행하기 위해서는 일정한 과정이나 절차를 거쳐서 체계적인 의사결정을 하도록 해야 한다. 합리적이고 체계적인 표1) 부동산투자의 일반적인 장단점 1. 투자 시 공간을 이용할 수 있다. 2. 상각자산으로서 절세효과가 있다. 3. 담보활용으로 자금조달을 할 수 있다. 장점 4. 인플레 헷지(inflationary hedge)를 기대할 수 있다. 5. 자본이득과 함께 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 6. 소유에 따른 심리적인 만족이 있다. 7. 물리적으로 안정적이다. 1. 투자기간이 장기적이다. 2, 유동성이 낮은 편이다. 3. 투자정보량이 적다. 단점 4. 대체가능한 동일한 부동산이 없다. 5. 투자관리가 크다. 6. 유지관리가 필요하다. 7. 투자의사결정이 복잡하다. 8. 수익획득이 운영자 개인의 수완에 의존한다. 20 부동산투자에 관한 의사결정을 위해서는 부동산투자의 전 과정을 단계별로 구분하여 각 단계별로 관련된 제반사항을 검토하는 것이 바람직하다. 2. 부동산투자의 절차 먼저 구체적인 투자계획을 수립해야 한다. 구체적인 투자계획을 수립하 여 부동산투자를 접근하느냐 아니면 아무런 계획 없이 즉흥적으로 부동산 투자에 접근 하느냐 또는 어떠한 투자계획을 가지고 부동산투자운용을 접 근하느냐에 따라 그 성과가 크게 달라진다. 또한 부동산투자계획의 수립결 과에 따라 투자의 접근방법이 결정된다. 부동산투자계획을 수립함에 있어서는 우선 투자자 자신에 대한 명확한 진단부터 해야 한다. 아무리 좋은 투자계획을 수립한다 하더라도 자신에게 맞지 않은 계획은 그야말로 계획으로 그칠 뿐 실행될 수 없기 때문이다. 부 특히, 부동산을 투자대상으로 선택함에 있어서는 자산운용의 관점에서 또한 부동산투자계획을 수립함에 있어서는 투자를 어떻게 실행으로 옮 부동산 예금 주식 등은 기본적으로 안정성 수익성 유동성(환금성)등의 각 길 것인지에 대한 구체적인 전략도 동시에 마련돼야 한다. 부동산투자는 계 각 다른 특징을 가지고 있다는 점을 감안하여 의사결정을 해야 한다. 이와 획으로만 되는 것이 아니며 반드시 행동이 수단돼야 하기 때문이다. 특히, 같은 특징을 고려하여 분산투자를 하는 것을 자산3분법이라고 하며, 이는 부동산투자는 일반 재화나 예금 등에 대한 투자와 달리 투자할 대상부동산 자산운용에 있어서 가장 기본적인 접근방법이라고 할 수 있다. 부동산은 수 을 직접 찾아야 하기 때문에 상당한 시간이 투입돼야 한다. 따라서 부동산 익성과 안정성은 양호하나 유동성이 낮은 단점이 있으며, 예금은 안정성과 투자계획을 어떻게 실천으로 옮겨 갈 것인지에 대한 실행계획이 분명하게 유동성은 높으나 수익성이 다소 낮은 점이 있으며, 주식은 수익성과 유동성 수립돼야 한다. 은 높으나 안전성이 낮다는 점을 가지고 있다. 따라서 부동산투자방침을 정하고자 할 때는 먼저 자산운용과 관련된 기 본적인 사항을 먼저 고려하고 부동산과 관련된 사항을 추가적으로 검토 분 석해야 한다. 예를 들어 젊은 세대로서 현재 자산이 별로 많지 않다면 매각 차익을 목적으로 가치상승이 기대되는 소액 부동산에 투자하도록 방향을 설정해야 할 것이다. 반면 정년퇴직으로 일선에서 물러난 투자자라면 안정 적인 현금수입의 획득을 목적으로 임대에 유리한 부동산에 투자하는 방향 으로 접근하는 게 바람직하다. 3. 부동산투자를 위한 분석 부동산투자는 종합적인 분석을 통하여 신중하게 결정해야 한다. 부동산 투자를 함에 있어서 분석해야할 범위와 내용은 투자자나 투자유형 등에 따 라 시장, 현황, 권리관계 등이 분석돼야 한다. 부동산투자는 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 말미암아 다른 자 산에 대한 투자와는 구별되는 여러 가지 독특한 특성을 가지고 있다. 따라 서 부동산과 부동산투자의 특성을 제대로 이해하지 못하고 부동산투자를 하게 되면 원하는 투자성과를 달성하기 어렵게 된다. 부동산은 물리적 특성 뿐만 아니라 경제적 법적 행정적인 복합적 요소와 규제가 뒤따르기 때문에 표3) 부동산투자 vs 금융투자 부동산투자를 위해서는 다양한 측면의 분석이 필요하다. 동산투자는 투자자와 부동산을 연결하는 것이다. 투자자의 연령, 가용자금 부동산투자 예 금 주 식 투자자금 거액 소액가능 소액가능 자방침을 구체적으로 설정해야 한다. 부동산투자목적은 무엇인가? 투자기 인플레헷지 가능 불가 불가 간은 어느 정도로 할 것인가? 투자할 대상물건의 종류는 무엇인가? 투자대 수익성 상지역은 어디로 할 것인가? 투자자금은 자기자본으로만 할 것인가 아니면 안전성 높다 높다 낮다 차입금을 활용할 것인가? 구입 후에는 어떻게 운용할 것인가? 투자대상물 유동성 낮다 높다 높다 건은 어떤 방법으로 찾을 것인가? 등을 결정한다. 특히, 부동산투자방침을 수익실현 불확실 확실 불확실 설정할 때에는 자신의 전체적인 자산운용프로그램에 기초하여 진행해야 리스크 높다 낮다 높다 세금 가변적 일정 일정 거래편의성 복잡 단순 단순 려 받을 수 있다. 그러나 건물 등 부동산은 감가상각이 되기 때문에 건물 투자안(예금, 주식 등)과 비교하여 검토하는 것은 물론 부동산투자안도 다 거래비용 과다 소액 소액 에 투자한 자본은 일정기간이 지나면 가치가 감소된다. 부동산은 자연적 양하게 구성하여 서로 비교 검토하는 게 좋다. 그 이유는 자산운용이라는 투자의사결정 복잡 단순 단순 인 마모와 훼손에 의한 물리적 감가상각이외도, 기능적 감가상각이나 경 관점에서 볼 때 부동산도 예금, 주식 채권 등과 더불어 여러 가지 운용대상 투자분석 필요 임의 임의 제적 감가상각의 대상이 된다. 기능적 감가상각이란 시간이 지남에 따라 중 하나에 해당할 뿐만 아니라 부동산운용에 있어서도 여러 가지 투자안이 관리비 지출 필요 불필요 불필요 유행에 뒤진다거나 스타일이 시대감각에 맞지 않는다거나 해서 가치 하 주체별 수익성 다르다 동일 동일 규모, 소득수준, 투자성향, 투자니즈 등을 구체적으로 분석해야 한다. 아울러 투자자 자신에 대한 분석을 토대로 투자자의 조건에 적합한 투 한다. 부동산투자에만 지나치게 편향되어 접근할 것이 아니라 다른 대체적인 도출될 수 있기 때문이다. 높다 (단, 가변적) 낮다 높다 (단, 가변적) 3.1. 구체적 분석이 필요한 이유 1 부동산은 다른 자산에 비하여 유동성이 떨어지는 자산이라는 점이 다. 유동성이 낮기 때문에 현금으로서의 전환이 쉽지 않으며, 부동 산을 급히 현금으로 전환하고자 할 경우에는 상당한 손실을 초래할 수 있 다. 따라서 유동성 결여에 대한 충분한 고려가 있어야 한다. 2 건물과 같은 부동산은 감가상각이 된다. 예금과 같은 금융자산은 감가상각이 필요 없기 때문에 투자원금을 기간 말에 그대로 되돌 락 요인이 발생하는 것을 의미한다. 21