RE/MAX KOREA Journal Sep 2019 <Volume 10>

Trend 오피스 시장 7가지 트렌드 오피스빌딩 시장에 변화의 바람이 거세다. 특히 그 변화의 실체가 이전과는 질적으로 다른 것이어서 더 큰 관심을 모으고 있는 중이다. 한 축으로는 이 시대의 대세라 할 ‘공유경제’의 오피스 버전이 지각변동을 일으키고 있고, 다른 축으로는 '4차 산업'의 영향이 오피스 시장에 서서히 나타나고 있다. 이와 같은 맥락에서 오피스 시장의 역동적인 변화 흐름을 7개의 큰 틀에서 정리해 보았다. 에 정보기술(IT)·생명기술(BT)·문화콘텐츠기술(CT) 분야 기업의 본사와 연 구소 등 연구개발(R&D)센터가 밀집했다. 현재 판교테크노밸리에는 안랩, 코리아바이오파크, 삼성테크윈, SK C&C, 한글과컴퓨터, 넥슨, 엔씨소프트, 네오위즈 등 대기업과 우량 IT·게 임 업체 등이 대거 입주했다. 덩달아 세무, 법무, 노무법인 등도 속속 입성 했다. 특히 올해 들어 삼성물산 건설부문이 서초동에서 판교 알파돔시티로 이전한 데 이어 휴림스, 레드로버, 카이노스메드 등의 기업들이 판교로 본 사를 옮겼다. 최병록 와이드파트너스 이사는 “현재 판교테크노밸리의 공실률은 3% 선으로 강남에 비해 훨씬 낮다”며 “이제는 판교가 한국 IT산업의 메카로 완 상) 누적 거래금액은 6조8733억원으로 집계됐다. 이는 기존 역대 최고치 이 매우 크다”고 분석했다. 였던 지난해 상반기 누적 거래금액인 6조 1150억원보다 12.4%가 증가한 을지로 써밋타워(8578억원), 퇴계로 스테이트타워 남산(5886억원), 한 지식산업센터의 평균 임대료는 아직 도심이나 강남에 비해 낮은 편인데 종각역 종로타워(4637억원), 서울역 서울스퀘어(9883억원), 잠실역 삼성 반해 도심 강남 접근성이 모두 양호하고 주변 인프라도 속속 갖춰짐에 따라 SDS타워(6280억원), KT목동정보전산센터(3200억원) 등 대형 매물이 속 임대수요가 꾸준한 편이다. 성수동에는 많은 지식산업센터가 생기면서 여 속 거래됐다. 공유오피스 임대, 매매 시장에 ‘빅뱅’ 몰고온다 영하고 있다. 2017년 말 기준 18개 업체가 93개 지점을 갖췄던 것과 비교 마곡 광교 문정 등에도 업무공간이 신규 공급됨에 따라 기존 도심 강남 여 공유오피스 바람이 일고 있다. 바람이 아니라 거대한 태풍일지 모른 하면 1년 사이 업체와 지점이 각각 3배, 2배 넘게 증가했다. 의도 3대 권역 중심의 오피스 구조가 와해되고 있다. 3대 권역 중심의 핵이 기업들의 사업방식에서 더욱 두드러진다. 특히 위워크, 패스트파이브 등 공 공유오피스는 말 그대로 사무실을 공유하는 개념이다. 공유오피스 업체 유오피스 기업을 중심으로 기존의 단순히 사무공간을 임대하는 개념을 넘 는 빌딩의 전체나 일부를 장기 임차해 공간을 나눈 후 개인이나 기업에 재 어서 커스텀 오피스(맞춤형 업무 공간)형 플랫폼, 인큐베이팅 플랫폼 등으 임대한다. 기존 오피스 개념이 빌딩 전체나 특정 층을 한 회사가 사용하는 로 진화하고 있어 관심이 쏠리고 있다. 수치다. 총 45개(2019년 6월 기준)의 지식산업센터가 위치해 있다. 성수동에 위치 이처럼 판교 성수 구로 등이 오피스 타운으로 완전히 자리를 잡아가고, 시장의 패러다임을 뿌리째 흔들고 있다. 현상은 마찬가지이다. 장동력 산업을 중심으로 첨단업종을 유치하고 있어서 앞으로 성장가능성 오면서 스타트업 밸리로 떠오르고 있다. 공유오피스 성장세의 진면목은 이 같은 양적 지표뿐 아니라 공유오피스 는 공간이 늘어나고 있다. 임대뿐 아니라 매매 시장에서도 이 같은 양극화 올 상반기에 거래된 서울과 분양권역 오피스빌딩(거래면적 3300㎡ 이 러 스타트업 기업들이 입주하기 시작했고, 이로 인해 공유오피스까지 들어 다. 공유오피스가 임대, 매매 시장에 전방위적 변화를 강제하면서 오피스 유지하고 있는 반면 중소형 빌딩의 경우 갈수록 임차인을 찾지 못해 비어있 전히 자리매김했다”고 평가했다. 이어 그는 “판교테크노밸리는 차세대 성 한편 성수동도 새로운 오피스 타운으로 자리매김하고 있다. 성수동에는 1 4차 산업시대의 공유경제가 불러온 점점 다양해지고 있는 것이다. 3 배태문 리맥스와이드파트너스 이사는 “향후에도 대형 빌딩 거래 시장 은 활발하게 움직일 것”이라며 “중소형과 달리 대로변 프라임급 빌딩은 공 실률이 낮은 데다 거래가도 꾸준히 오르는 추세라서 안전자산을 찾는 대기 매수세가 풍부하다”고 시장 분위기를 전했다. 반면 중소형은 공실률이 점차 높아지고 있고 일부 이면 노후화된 빌딩 은 매수세도 붙지 않아 거래 또한 뜸한 편이다. 과거 중소형 빌딩 시장은 공 실률과 임대료가 대형 빌딩에 연동해 움직여왔으나 이제는 완연히 다른 모 모바일, 4차 산업 관련 IT회사 새 성장동력으로 부상 습을 보이고 있다. 2000년대 초 벤처붐과 함께 수많은 IT 기업이 테헤란로에 터를 잡 이같이 중소형 빌딩이 고전하고 있는 이유는 몇 가지로 요약할 수 있다. 으면서 한때 이곳은 대한민국 첨단산업의 메카로 통했다. 미국 캘리포니아 우선 대체재의 활성화를 꼽을 수 있다. 구로, 성수, 성남 등지에서 지식산업 일례로 위워크는 삼성전자와 협력해 삼성전자의 ‘덱스’를 활용한 업무환 주 샌프란시스코 일대의 첨단기술 연구단지 실리콘밸리에 빗대 ‘테헤란밸 센터가 지속적으로 공급된 결과 비교적 저렴한 임대료에다 깨끗한 시설을 경을 구축했다. 위워크의 공용업무공간에 삼성덱스가 설치된 ‘삼성덱스 모 리’라는 호칭까지 얻었다. 하지만 벤처 거품이 빠지면서 IT 기업이 하나 둘 보유한 지식산업센터로 임차수요가 이탈하고 있는 것. 또 신규 임차수요가 공유오피스의 성장세는 눈부시다. 국내 공유오피스 시장은 2015년 처 빌리티 핫 데스크’를 운영하는 게 바로 그것이다. 삼성덱스는 삼성전자 스마 씩 무너지고, 그나마 남은 기업도 서울디지털단지가 있는 구로 등 임대료가 생성되지 않고 있는 것도 한 요인. 경기 둔화, 특히 중소기업 부문의 경기가 음 형성된 이후 지난해까지 총 57개 업체가 192개 공유오피스 지점을 운 트폰을 PC나 TV 등 큰 화면과 연결해 이용할 수 있도록 도와주는 서비스다. 싼 지역으로 빠져나가면서 ‘테헤란밸리 신화’는 종언을 고했다. 여전히 냉각되어 있어서 임차인 구하기가 하늘의 별따기다. 것이라면, 공유오피스는 공유오피스 사업자가 공간을 여러 개로 쪼개거나 전체를 임대한다. 한편 공유오피스는 임대 서비스의 혁신뿐 아니라 매매 시장에도 큰 영 하지만 최근 강남 테헤란벨리에 새로운 움직임이 감지되고 있다. 4차 이성용 리맥스와이드파트너스 이사는 “앞으로 가격이나 시설 면에서 향을 미치고 있다. 상반기 거래된 주요 공유오피스는 종로타워(위워크 종 산업 혁명시대를 맞아 관련 IT회사들이 꾸준히 늘어나고 있어서다. 또 스마 경쟁력이 약한 중소형의 공실률 상승은 더욱 심화되고 빌딩 시장의 양극화 로타워점), 브랜드칸타워(패스트파이브 논현점) 등 6건, 상반기에만 1조 트폰에서 비롯한 ‘모바일 혁명’을 기점으로 각종 모바일 관련업체가 우후죽 현상은 더욱 뚜렷해질 것”으로 예상했다. 또한 그는 “이 같은 대형과 중소 9711억원이 거래되며 공유오피스가 매매시장의 주요 트렌드로 자리 잡고 순 생겨나면서 힘을 보태고 있다. 이 같은 새로운 유형의 IT회사들이 오피 형의 양극화뿐 아니라 지역 간, 그리고 대형 內, 중소형 內에서도 빌딩의 구 있다. 스 시장에 새로운 성장엔진으로 작용하고 있는 것. 체적인 컨디션에 따라 공실률과 임대료 격차가 커질 것”으로 내다봤다. 2 권성희 리맥스와이드파트너스 이사는 “4차 산업 관련 IT회사들이 테헤 판교, 성수 등 연착륙… 3대 권역 중심 시장 구조 탈피 경부고속도로 상행선 판교 톨게이트를 빠져나가자마자 앞쪽으로 빼 곡한 오피스 건물 숲이 보인다. 잘 구획된 대왕판교로를 따라 판교역(신분 당선)과 운중천을 지나면 한국판 실리콘밸리라 불리는 판교테크노밸리가 위워크(WeWork)의 공용오피스 12 그 모습을 드러낸다. 서울 여의도 면적의 4분의 1 규모(66만1925㎡) 부지 란로 임대 시장 부활의 기폭제가 될 수 있을 것”으로 전망했다. 4 지역별 규모별 등 다양한 층위의 양극화, 차별화 심화 5 임대수익률 기대치, 심리적 저지선 붕괴 초읽기 불과 몇 해 전만 해도 서울 빌딩 매수자들이 기대하는 임대수익률은 최소 4~5%였다. 하지만 최근에는 분위기가 많이 바뀌었다. 빌딩 시장이 서울 오피스빌딩 시장에서 대형 빌딩과 중소형 빌딩 간의 양극화 현 임차인 우위 시장으로 완전히 재편되었기 때문이다. 특히 임대 선호도가 떨 상이 갈수록 심화하고 있다. 대형 오피스빌딩의 공실률은 안정적인 수준을 어지는 빌딩의 경우 공실률이 큰 폭으로 상승하고 임대료 하락 움직임이 가 13

RE/MAX KOREA Journal Sep 2019 <Volume 10> | Page 12