RE/MAX KOREA Journal Sep 2019 <Volume 10>

표4) 분석의 범위 분석항목 분석목적 - 부동산시장의 동향 및 전망 부동산시장 - 부동산경기 부동산가격변동 - 부동산시장의 수요와 공급 - 투자시기 및 투자시장을 견제 - 부동산의 정책 및 제도 - 대상지역 대상부동산의 선정 부동산현황 - 지역분석 - 부동산의 개별요인분석 - 투자대상지역 투자대상물건 선정 - 물리적 현황 분석을 통한 우량부동산 선정 - 부동산에 관한 권리관계 - 부동산에 관한 권리관계의 분석 부동산규제 - 공법상 규제 행위제한 - 규제 행위제한 여부의 판단 및 적합한 용도의 선정 부동산가격 부동산투자 부동산금융 - 개별부동산 가격 - 부동산투자분석지표 - 부동산투자의 타당성 - 투자자금의 산정 - 차입금의 활용 - 시장가격과 투자가격을 비교하여 구입 가격 결정 - 부동산투자의 타당성여부 판정 - 자금조달의 규모 및 방법결정 부를 판단한다. 편익과 비용은 여러 가지 측면에서 측정될 수 있다. 하지만 다. 부동산투자자들은 부동산시장의 이 같은 속성을 잘 파악하고 수요와 가장 흔히 쓰이는 것은 화폐적 척도에 의한 측정 즉 현금지수에 의한 측정 공급에 대한 철저한 시장분석을 행할 필요가 있다. 이다. 현금수지는 투자의 성격에 따라 달라질 수 있다. 투자대상에 따라 현 ① 투자계획단계에서 수립된 계획들을 명확하게 정리한다. ② 투자결정이 이루어지는 투자환경으로서 부동산시장을 분석한다. 부 동산투자환경에는 부동산시장의 상황뿐만이 아니라 투자에 영향을 주는 금수입과 지출이 여러 해에 걸쳐 계속되는 것이 있으며 단 한 번에 그치는 것도 있다. 투자로부터 발생하는 현금수지를 어떻게 측정하느냐 하는 것은 투자결정과정에 있어 매우 중요한 문제가 된다. ⑥ 이상의 분석결과를 토대로 하여 투자를 할 것인가 말 것인가를 최종 적으로 결정한다. 법 금융 세제(稅制)적 환경도 포함된다. 이 과정을 통하여 부동산시장상황 다만 투자결정을 판단할 때는 다음과 같은 방법에 의한다. 등 투자환경이 투자자의 입장에서 볼 때 투자에 적합한지 아닌지를 판단한 첫째, 기대수익률과 요구수익률을 비교하는 방법이다. 기대수익률이 요 다. 부동산시장은 끊임없이 변동하고, 또한 부동산시장은 국지성을 가진다. 구수익률보다 높으면 투자를 채택하고, 기대수익률이 요구수익률보다 낮 따라서 어느 시점에 투자를 할 것인지 아니면 어느 시장으로 투자를 할 것 으면 투자를 기각하는 것이다. 인지를 결정한다. 부동산을 대상으로 한다. 아무리 훌륭한 투자계획을 수립하였더라도 투자 할 부동산을 찾지 못하면 부동산투자는 전혀 이루어지지 아니한다. 구된다. 일반상품에 관한 정보는 손쉽게 구할 수 있으며 따라서 이와 같 해서 부동산의 가치하락 요인이 발생하는 것을 의미한다. 따라서 일정한 질 은 상품을 선택하는 데에는 부동산투자에서 행하여지는 만큼의 투자분 적 수준을 유지하기 위해서는 대상부동산을 계속적으로 유지수선 할 필요 석을 할 필요가 없다. 그러나 부동산시장은 불완전하고 개별적인 부동산 가 있다. 투자대상이 감가상각이 된다는 것은 그 만큼 위험을 가중시키는 마다 독특성이 있기 때문에 사려 깊은 투자분석이 필요하다. 요인이 된다. 그러므로 투자자들은 감가상각으로 인한 위험을 최소화하기 위한 장치를 분석과정에 포함시킬 필요가 있다. 부동산은 비대체성의 성격을 띠고 있으므로 다른 부동산과 가격, 소득, 비용 등 직접적으로 비교하기가 어렵다는 점이다. 따라서 투 자대상으로서의 부동산은 반드시 개별부동산 그 자체를 대상으로 해서 분석되어야할 필요성이 있다. 독특한 상품으로서의 부동산을 분석하기 위해서는 특별한 훈련과 지식이 필요하다. 4 지 않는다는 것은 투자자로 하여금 그만큼 더 많은 위험을 부담하게 된 ③ 투자하고자 하는 부동산을 탐색하고 분석한다. 부동산투자는 실물인 또한 경제적 감가상각이란 상대적 위치의 변동이나 외부적인 조건에 의 3 ⑤ 부동산투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석하여 투자타당성 여 3.2. 분석의 과정 부동산권리 - 시장가격 안 왜곡되는 경우가 많다. 수요와 공급이 부동산시장에서 제대로 조정되 부동산시장은 불완전하다는 것이다. 부동산에 대한 수요와 공급, 비용 그리고 가격 등에 관한 정보는 불확실하고 유용하지 못한 경 우가 많다. 부동산시장이 여러 가지 측면에서 불완전하다는 것은 투자자 들로 하여금 이상적인 투자부동산을 선택하는 것을 현실적으로 매우 어 렵게 만든다. 따라서 부동산투자에는 철저한 투자분석이 필수적으로 요 5 부동산에는 여러 가지 법적인 제약이 많다는 사실도 투자분석을 필요로 하는 이유 중의 하나이다. 토지이용규제, 건축규제, 환경규 제와 같은 각종 규제 등은 전문적인 지식이 없이는 쉽게 이해하기 어렵 다. 그 외의 부동산에는 계약, 소유권이전, 임대차, 부동산의 운영관리, 따라서 투자할 대상지역과 대상 부동산을 찾아서 분석하는데 시간과 비 용을 투입하여야 한다. 부동산을 분석함에 있어서는 먼저 물리적 현황을 분 석한다. 소재지 위치 입지조건 도로조건 교통사정 주변환경 면적 형상 등 개별적인 특성을 분석하여 투자에 적합한 물건인지를 판단한다. 또한 대상 부동산에 관련된 권리관계를 분석하여 투자에 영향을 미칠 수 있는 권리가 있는지, 있다면 투자에 문제는 없는지 등을 구체적으로 검토한다. 아울러 대상 부동산에 관련된 각종 공법상의 규제나 행위제한을 분석하여 투자여 부를 판단하는 동시에 적법한 활용방안 등을 검토한다. 또한 대상 부동산에 관한 가격수준을 분석하여 투자가격과 시장가격을 비교하여 투자여부를 판단한다. 세금 등 여러 가지의 복잡한 법규와 많이 결부되어 있다. 이와 같은 각종 ④ 투자자금에 관한 사항을 분석하고 자금조달전략을 구체적으로 설정 규제들은 부동산의 운영에 대한 위험을 증대시키는 요인이 되기 때문에 하여 그 적합성 여부를 검토한다. 총 투자자금은 어느 정도수준이 될 것이 부동산투자분석을 필요로 한다. 며 자금조달은 어떻게 할 것이며, 차입금을 활용한다면 어떤 조건으로 하는 것이 가장 적합한지를 검토하여 결정한다. 특히 차입금의 활용은 자기자본 6 부동산은 수명이 오래 가는 내구재라는 특징도 투자분석을 필요로 의 수익률을 높일 수 있는 긍정적인 측면을 가지고 있으나 지나치게 차입금 하는 요인이 된다. 부동산은 내구재이기 때문에 한번 잘못된 투자 비중을 높이는 것은 투자의 위험을 가중시킨다. 는 쉽게 교정되지 않는다. 위치를 잘못 선택하거나 지역이나 시장특성에 맞지 않는 부동산에 투자할 경우, 나중에 잘못된 점이 발견된다고 하더라 구분 둘째, 투자가치(investment value)와 시장가치(market value)를 비 교하는 방법이다. 투자가치가 시장가치보다 적으면 투자를 기각하고, 투자 가치가 시장가치보다 크면 투자를 채택해야 한다. 투자가치(investment value)란 부동산투자로부터 기대되는 미래의 편익이 특정한 의사결정자에 게 주는 현재의 값어치이다. 시장가치(market value)란 공정한 매매를 보 장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장에서 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 말한다. 시장가치는 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적인 가치이며 투자가치는 대상부동산이 의사결정자인 투자자에게 부여하는 주 관적인 가치이다. 부동산투자 의사결정을 할 경우 일반적으로 투자가치가 시장가치보다 작으면 그 투자안을 기각하고 반면 투자가치가 시장가치보다 크면 그 투자 안을 채택하게 된다. 시장가치와 투자가치의 비교는 순현재가치법으로 이 도 잘못된 점을 시정하기란 매우 어렵게 된다. 내구재라는 의미에는 수명 루어진다. 즉 순현재가치가 (+)이면 투자를 채택하고, (-)이면 투자를 기각 이 오래간다는 의미 외에도 투자된 자본을 쉽게 회수할 수 없다는 의미도 하는 것이다. 그러면 투자가치와 시장가치는 왜 차이가 나는가? 그것은 투 내포되어 있다. 경제성이 없는 부동산에 투자된 자본은 쉽게 회수되지 않 자자에 따라 기대수익률, 투자위험 등이 다르기 때문이다. 즉 투자자에 따 기 때문에 비싼 대가를 치러야 한다. 라 기대수익률이나 투자위험이 다르기 때문에 미래의 기대이익을 현재가 치로 환원할 경우 할인율에 서로 차이가 나며, 결국 투자가치가 달라지는 22 7 부동산에 대한 수요와 공급은 시장에서 쉽게 조절되지 않는다는 것이다. 것이다. 부동산공급(건물)에는 착공에서 완공까지 상당한 시간이 소요된다. 따라서 수요초과나 공급초과가 있을 경우 시장이 오랜 기간 동 23

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