LOGISTYKA A . D . 2024
Ponownie wchodzimy na magazynowe podium
Mijający rok stoi pod znakiem zadowalającego poziomu zainteresowania najemców nowymi powierzchniami magazynowymi . Co prawda w III kwartale wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln m 2 , co oznacza spadek o 34 % w porównaniu do poprzedniego kwartału , jednak całkowity popyt od stycznia do września tego roku był wyższy o 4 % r / r i przekroczył 3,8 mln m 2 . To plasuje polski rynek na drugim miejscu w Europie , zaraz za rynkiem niemieckim ( 4 mln m 2 ). Potwierdza to jednocześnie , że Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji przemysłowo-magazynowych , na co pracują m . in . konkurencyjne koszty logistyczne , w tym energii , pracy i najmu , które są o połowę niższe niż w krajach Europy Zachodniej i do 25 % niższe w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej . Czynniki te , wraz z ciągłym wzrostem branż e-commerce , logistyka i produkcja , utrzymują wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe . Według szacunków Cushman & Wakefield w całym 2024 r . popyt utrzyma się na poziomie przekraczającym 5 mln m 2 , natomiast przyszłoroczna aktywność najemców w dużej mierze zależeć będzie od tempa poprawy warunków ekonomicznych , które jak na razie jest powolne .
Na magazynowej mapie Polski w III kwartale dominowały trzy regiony – województwo mazowieckie , gdzie najemcy wynajęli 343 000 m 2 , łódzkie z 223 000 m 2 i dolnośląskie – 134 000 m 2 . Cztery największe , nowe umowy najmu w okresie od lipca do września zawarto natomiast w województwie mazowieckim i łódzkim . Poufni najemcy sfinalizowali transakcje w CTPark Warsaw West ( 63 000 m 2 ), P3 Warsaw I ( 50 200 m 2 ) i Prologis Park Łódź ( 41 500 m 2 ), a Oriflame w MDC2 Park Łódź South ( 25 200 m 2 ). Natomiast w perspektywie kolejnych 12 miesięcy w ujęciu regionalnym stabilną pozycję powinny zachować rynki tzw . Wielkiej Piątki ( region Warszawy i okolic , Górny Śląsk , Polska Centralna , Poznań i Wrocław ), a także aglomeracje położone w pobliżu rynków zagranicznych , jak Trójmiasto , Kraków czy Szczecin . Poprawa sytuacji ekonomicznej za zachodnią granicą Polski może pobudzić przytłumiony w ostatnim czasie popyt na powierzchnię przemysłową w woj . lubuskim i zachodniej części woj . dolnośląskiego , w pobliżu trasy S3 .
Bartłomiej Hofman
Managing Director , P3 Logistic Parks
Jeden z kluczowych rynków magazynowych
Polska pozostaje jednym z kluczowych rynków magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej i przyciąga uwagę inwestorów . Pomimo wyzwań makroekonomicznych rynek dostosowuje się do zmieniających się warunków , co wskazuje na jego stabilność i elastyczność . Według JLL popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce wyniósł w I poł . 2024 r . 2,6 mln m ². Wynik ten jest trzecim najlepszym w historii , co wskazuje na odradzające się zainteresowanie najmem , szczególnie wśród dużych sieci handlowych i w sektorze e-commerce .
Pomimo zwiększonego popytu poziom pustostanów wynosi ok . 8,3 %, co jest wynikiem m . in . wyhamowania nowych inwestycji niezabezpieczonych wcześniejszymi umowami najmu . Liczba nowych projektów deweloperskich jest przy tym ograniczona – w 1 poł . 2024 r . wprowadzono na rynek 1,6 mln m ² nowej powierzchni magazynowej , co stanowi spadek o 64 % w porównaniu do 2023 r . Całkowita podaż powierzchni magazynowej rośnie w umiarkowanym tempie i wynosi 32,8 mln m ².
Najbardziej aktywne pozostają tzw . rynki Wielkiej Piątki , tj . Warszawa , Górny Śląsk , centralna Polska , Wrocław i Poznań . P3 również ma w tym swój udział , m . in . rozwijając park Wrocław I o powierzchni 265 000 m ² czy realizując miejski magazyn Wrocław City . Aktywni jesteśmy również w Polsce Centralnej , w Warszawie i Poznaniu .
Na wysokie wyniki w I poł . br . miały wpływ nie tylko główne rynki , ale też pozostałe regiony . Według szacunków JLL w samym II kw . odpowiadały one za ok . 25 % całkowitego nowego popytu , w porównaniu z 10 % w ciągu pierwszych trzech miesięcy mijającego roku . Warto zwrócić uwagę na rynki regionalne Kujaw i Lublina , gdzie łącznie wynajęto ponad 200 000 m ².
Kto napędza popyt ?
Z najnowszych danych Cushman & Wakefield wynika , że w okresie styczeń – wrzesień największy udział w popycie miały firmy logistyczne odpowiadające za 28 % podpisanych umów , a zaledwie o 1 pp . niższy udział w wolumenie transakcji najmu odnotowały handel i e-commerce . Na kolejnych miejscach znalazła się produkcja z 12 % oraz branża motoryzacyjna mająca 8 %.
17