NVM Magazine Inspiratiemagazine Particuliere Woningverhuur - Page 5

3 INSPIRATIE VOOR PARTICULIERE WONINGVERHUUR De aankoop van een beleggingsobject “Er zijn genoeg oplossingen om maximaal rendement te halen. Maar vergunningen moeten in orde zijn” Bart Bouwman Al ziet de klant een woningaankoop nóg zo zitten, raadt NVM-makelaar Bart Bouwman het hem soms toch af. Te duur, te veel risico’s, te veel veran derende regels… Kortom, geen kansrijke basis voor een zorgeloze verhuur met goed rendement. “Een slim beleggingsobject is voor iedereen anders. Ook je bedoelingen en je financiële situatie spelen een rol. Een hele puzzel. Maar als je die hebt opgelost, kun je als particuliere verhuurder veel rendement uit je vermogen halen.” En dat is precies waar beleggers in vastgoed op uit zijn: rendement. Bart Bouwman, Certified Expat Broker bij Knap Makelaardij in Amsterdam, heeft al vele particuliere investeerders geholpen bij de aankoop van een geschikte woning voor verhuur. “Bij een goede match halen zij een netto rendement van zo’n vier procent. Buiten Amsterdam ligt dit vaak hoger. Een stuk lucratiever dan 0,2 procent spaarrente!” We spreken van direct en indirect rendement. Direct is wat overblijft aan huurinkomsten na aftrek van de vaste lasten. Indirect is de waardestijging van de woning. Dat is de laatste jaren hard gegaan. Bart: “En de rek is er nog steeds niet uit, ook niet in andere steden.” Rendementen De stad is, samen met iemands eigen vermogen en rendementsverwachting, een belangrijk aspect bij de keuze voor een bepaald object. “In Amsterdam is de aankoopprijs ten aanzien van de huur erg hoog. Ook heb je hier te maken met erfpacht in plaats van eigen grond. Het directe rendement is dus lager. Daarentegen blijft de woningwaarde hier wel stijgen en is de kans op leegstand minimaal. Voor een verhuurder die al meerdere panden bezit en zijn spreiding wil verbeteren, kan dit een uitstekende investering zijn. Iemand die net begint en niet buitengewoon vermogend is, kan zich meestal beter richten op het directe rendement. Het zijn allemaal overwegingen.” Hefboomeffect Voor de aankoop van een beleggingsob­ ject gelden andere hypotheekregels dan voor een pand waarin je zelf gaat wonen. Zo is de rente hoger en wordt er meer inleg van eigen geld vereist. De maximale lening hangt af van de woningwaarde en de verwachte huuropbrengsten. “Hoe meer je je eigen vermogen kunt vergroten met vermogen van de bank, hoe hoger het totale rendement”, vertelt Bart. “Dat is het zogeheten hefboomeffect. Die mogelijkheid hangt natuurlijk helemaal af van iemands totale vermogen en arbeidssituatie. Samen met een onafhankelijke hypotheek­ en belasting adviseur kunnen wij het gehele plaatje optimaal inrichten.” Vergunningen Bart helpt zijn klanten ook bij het verkrijgen van de nodige vergunningen. In de meeste plaatsen is die nodig vanaf verhuur aan drie personen. Ook hiervoor gelden strenge regels. “Voorheen kon je drie man op één contract zetten. Als je nu start met verhuren, moet je huurders een individueel contract per kamer geven. Dat kost je huurpunten, dus inkomsten”, aldus Bart. De woning opsplitsen in meerdere kamers gaat ook niet zomaar. Zo moet elke unit minstens veertig vierkante meter tellen. Een bergzolder inzetten als slaapkamer? Moet je die eerst legaliseren. “Natuurlijk zijn er genoeg oplossingen om maximaal rendement te halen. Maar vergunningen moeten in orde zijn. Anders volgt zonder pardon een boete. In Amsterdam zie je zo 18.000 euro in rook opgaan.”