3
INSPIRATIE VOOR PARTICULIERE WONINGVERHUUR
De aankoop van een beleggingsobject
“Er zijn
genoeg oplossingen
om maximaal rendement
te halen. Maar
vergunningen moeten
in orde zijn”
Bart Bouwman
Al ziet de klant een woningaankoop
nóg zo zitten, raadt NVM-makelaar
Bart Bouwman het hem soms toch af.
Te duur, te veel risico’s, te veel
veran derende regels… Kortom, geen
kansrijke basis voor een zorgeloze
verhuur met goed rendement. “Een slim
beleggingsobject is voor iedereen anders.
Ook je bedoelingen en je financiële
situatie spelen een rol. Een hele puzzel.
Maar als je die hebt opgelost, kun je als
particuliere verhuurder veel rendement
uit je vermogen halen.”
En dat is precies waar beleggers in vastgoed
op uit zijn: rendement. Bart Bouwman,
Certified Expat Broker bij Knap Makelaardij
in Amsterdam, heeft al vele particuliere
investeerders geholpen bij de aankoop van
een geschikte woning voor verhuur. “Bij een
goede match halen zij een netto rendement
van zo’n vier procent. Buiten Amsterdam ligt
dit vaak hoger. Een stuk lucratiever dan
0,2 procent spaarrente!” We spreken van
direct en indirect rendement. Direct is wat
overblijft aan huurinkomsten na aftrek van
de vaste lasten. Indirect is de waardestijging
van de woning. Dat is de laatste jaren hard
gegaan. Bart: “En de rek is er nog steeds niet
uit, ook niet in andere steden.”
Rendementen
De stad is, samen met iemands eigen
vermogen en rendementsverwachting,
een belangrijk aspect bij de keuze voor
een bepaald object. “In Amsterdam is de
aankoopprijs ten aanzien van de huur erg
hoog. Ook heb je hier te maken met erfpacht
in plaats van eigen grond. Het directe
rendement is dus lager. Daarentegen blijft
de woningwaarde hier wel stijgen en is
de kans op leegstand minimaal. Voor een
verhuurder die al meerdere panden bezit
en zijn spreiding wil verbeteren, kan dit een
uitstekende investering zijn. Iemand die net
begint en niet buitengewoon vermogend is,
kan zich meestal beter richten op het directe
rendement. Het zijn allemaal overwegingen.”
Hefboomeffect
Voor de aankoop van een beleggingsob
ject gelden andere hypotheekregels dan
voor een pand waarin je zelf gaat wonen.
Zo is de rente hoger en wordt er meer
inleg van eigen geld vereist. De maximale
lening hangt af van de woningwaarde
en de verwachte huuropbrengsten. “Hoe
meer je je eigen vermogen kunt vergroten
met vermogen van de bank, hoe hoger het
totale rendement”, vertelt Bart. “Dat is het
zogeheten hefboomeffect. Die mogelijkheid
hangt natuurlijk helemaal af van iemands
totale vermogen en arbeidssituatie. Samen
met een onafhankelijke hypotheek en
belasting adviseur kunnen wij het gehele
plaatje optimaal inrichten.”
Vergunningen
Bart helpt zijn klanten ook bij het
verkrijgen van de nodige vergunningen.
In de meeste plaatsen is die nodig vanaf
verhuur aan drie personen. Ook hiervoor
gelden strenge regels. “Voorheen kon
je drie man op één contract zetten.
Als je nu start met verhuren, moet je
huurders een individueel contract per
kamer geven. Dat kost je huurpunten,
dus inkomsten”, aldus Bart. De woning
opsplitsen in meerdere kamers gaat ook
niet zomaar. Zo moet elke unit minstens
veertig vierkante meter tellen. Een
bergzolder inzetten als slaapkamer? Moet
je die eerst legaliseren. “Natuurlijk zijn
er genoeg oplossingen om maximaal
rendement te halen. Maar vergunningen
moeten in orde zijn. Anders volgt zonder
pardon een boete. In Amsterdam zie je
zo 18.000 euro in rook opgaan.”