24
Beleid & Lobby
Tekst: Kees de Vries
•
NVM MAGAZINE
JULI 2019
•
Beleid & Lobby
Foto: René van den Burg
Toekomst van woningtaxaties
Herijking taxatie-
proces is een must
DNB heeft mede op verzoek van minister Kajsa Ollongren een analyse gedaan naar de
verhouding tussen de koopsom en de taxatiewaarde van fysieke woningtaxaties bij
het afsluiten van een hypothecaire lening. Dit onderzoek – ‘De kwaliteit en
onafhankelijkheid van woningtaxaties’ – is recentelijk naar het parlement gestuurd.
In een goed functionerende taxatiemarkt zou sprake moeten
zijn van ongeveer evenveel taxaties onder als boven de
koopsom. De taxatiewaarde zou gemiddeld gezien niet
systematisch mogen afwijken van de koopsom.
Er lijkt echter sprake te zijn van een systematische over
waardering bij taxaties. NVM-programmamanager Michiel
Verlaak is hier niet verbaasd over. “Er zit een weeffout in het
systeem. De taxateur zit op dit moment in het proces aan
het eind van een aankoop van een woning. Door de huidige
inrichting van het systeem hebben de betrokken partijen –
koper, verkoper, makelaar, adviseur en hypotheekverstrekker
– bij de aankoop van een huis, belang bij een taxatiewaarde
die ten minste de koopsom is. Dat kun je de taxateur niet
verwijten. Dat is nu eenmaal zoals we in Nederland het
systeem hebben ingericht”.
BETROUWBAARHEID
Het ministerie van BZK heeft twee werkgroepen opgericht
over woningtaxaties. De werkgroep fysieke taxaties verkent,
samen met de sector, mogelijkheden om het taxatieproces
anders in te richten. Doel is om de onafhankelijkheid van de
taxateur en de kwaliteit van de taxaties te verhogen. Om te
stimuleren dat modelmatig waarderen verantwoord wordt
toegepast, denkt de werkgroep modelmatige taxaties onder
andere na over een kwaliteitsrichtlijn. Het streven is dat het
Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) dit jaar start met
het accepteren van modelmatige waarderingen op basis
van de richtlijn bij de verstrekking van hypotheken met de
Nationale Hypotheek Garantie (NHG), en dat de sector hierop
zal volgen. Verlaak: “Als er vanuit stakeholders wordt aange-
geven dat modellen het werk van de taxateur maar moet
overnemen, dan ga je eigenlijk terug in de tijd.
Michiel Verlaak
De totstandkoming van een taxatie is omkleed met wet- en
regelgeving en daarmee toezicht. Die eisen gelden voor-
alsnog niet voor modelmatige taxaties. In principe kan
iedereen die handig is met dataverwerking en statische
programma’s een model op de markt aanbieden. Er is geen
regelgeving of toezicht waarop het model wordt gecontro-
leerd, of het werkt of veilig is voor de consument. Uiteinde-
lijk gaat het over de betrouwbaarheid van een taxatie. De
gewenste onafhankelijkheid is daar slechts een onderdeel
van. Kennis van de lokale markt, detailkennis van de woning
en gebruikte rekenmethode zijn minstens zo belangrijk”.
BANDBREEDTE
NVM denkt graag mee over het anders inrichten van het
woningtaxatieproces. Verlaak: “Bijvoorbeeld de puntschatting
is, zeker in een hectische woningmarkt als de huidige, eigenlijk
een schijn-nauwkeurigheid. In de vaststelling van de waarde
van een woning zal altijd sprake zijn van een bandbreedte.
De taxateur wordt door wet- en regelgeving en de hypotheek-
verstrekking op basis van zijn taxatie echter gedwongen één
waarde af te geven. Het overheidsbeleid dat door geld
verstrekkers moet worden gevolgd (100 procent loan-to-value
en geen euro meer) werkt vervolgens in de hand dat taxateurs
daarbij een punt nemen op of boven de koopsom.
Beter zou zijn met een bandbreedte te werken. Dat draagt
echt bij aan de onafhankelijkheidspositie van de taxateur”.
Een oplossing voor de oververhitting van de woningmarkt
is dat echter ook niet, zo geeft Verlaak aan. “Die kan alleen
worden getemperd door vraag en aanbod met elkaar in
overeenstemming te brengen. Meer bouwen dus!”
DNB en AFM doen de suggestie om voor taxateurs wettelijke
normen te ontwikkelen om de kwaliteit van woningtaxaties
te verbeteren. Verlaak heeft hier een duidelijke mening over:
“De sector kan dat zelf organiseren. Een wetgevingstraject
werpt de sector zomaar weer vijf jaar terug. AFM en DNB
zouden zich beter richten op de plek van het taxatierapport
in het hele verkoop- en financieringstraject en de wijze
waarop taxatie-opdrachten worden verstrekt door geld-
verstrekkers en intermediairs. Dé ultieme oplossing bestaat
helaas niet, maar zeker is wel dat het zonder fysieke taxatie
in veel gevallen niet gaat. Taxateur en model kunnen elkaar
aanvullen. Beter inzicht en controle hoe de diverse modellen
werken en welke data leidt tot een uitkomst is daarvoor
echter noodzakelijk”.
De verwachting is dat de werkgroepen fysieke taxaties en
modelmatige taxaties na de zomer met een rapport komen.
Download het onderzoek op:
rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2018/11/20/de-kwaliteit-en-onafhankelijkheid-van-woningtaxaties
Meer informatie?
Michiel Verlaak
Programmamanager
T 030 608 52 24
[email protected]
25