PRAVNI NASVET
Obveznosti najemnika
poslovnega prostora
in kaj storiti, če jih
ne izpolnjuje
Oddajanje poslovnega prostora je za marsikoga vir
dohodka, vendar lahko, kadar najemnik ne izpolnjuje svojih
obveznosti, najemodajalcu prinese veliko nevšečnosti,
zaradi česar je pomembno, da najemodajalec svoje interese
v čim večji meri zavaruje že ob sklenitvi najemne pogodbe,
ki mora biti vedno sklenjena v pisni obliki.
Obveznost najemodajalca je, da najemniku izroči poslovni prostor v takem stanju,
da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je
določen s pogodbo. Najemnik pa mora
ravnati z vso potrebno skrbnostjo, dolžan je popraviti vso škodo, ki jo je sam
povzročil, in plačevati najemnino ter
stroške.
zahteva izpraznitev poslovnega prostora
brez odpovednega roka (npr. če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine
dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil). Poleg tega velja
opozoriti na togo določilo Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih,
na podlagi katerega mora biti pogodba
o najemu poslovnih prostorov odpovePogosto prihaja do tega, da najemniki dana sodno.
svoje pogodbene obveznosti prenehajo
izpolnjevati, predvsem ne plačujejo več Posebej pazljivi morajo biti najemodanajemnine in stroškov. Kaj lahko stori jalci pri sklepanju pogodbe za določen
najemodajalec v takšnem primeru ali v čas, saj se le ta šteje kot obnovljena za
primeru, ko želi prekiniti najemno po- nedoločen čas, če se po preteku časa,
godbo iz kakšnega drugega razloga, je v za katerega je bila pogodba sklenjena,
veliki meri odvisno od vsebine najemne poslovni prostor še naprej uporablja, napogodbe. Najemodajalcu je takrat v in- jemodajalec pa v roku enega meseca ne
teresu, da lahko razmerje z najemnikom vloži pri sodišču zahteve za izdajo nalokonča in prostore odda novemu najemni- ga za izpraznitev poslovnega prostora.
ku v čim krajšem času.
Tako na podlagi odstopa od pogodbe kot
V primeru, ko je najemna pogodba skle- tudi na podlagi sodbe, s katero je ugonjena za nedoločen čas, zakon določa od- tovljeno, da je najemno razmerje prepovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega nehalo, pa bo najemodajalec v primeru,
leta, medtem ko pogodba, sklenjena za da najemnik ne bo želel prostovoljno
določen čas, preneha s pretekom časa, za izprazniti najetega prostora, moral pred
katerega je bila sklenjena. Zgolj v zakon- sodiščem sprožiti sodni postopek za prisko določenih primerih lahko najemo- silno izselitev.
dajalec odstopi od najemne pogodbe in
14 | MOJ MAGAZIN 10/2015
Kaj lahko torej predlagamo najemodajalcem, da se izognejo morebitnim
nevšečnostim, povezanih z razmerjem z najemniki. Predvsem je pogodbo
potrebno vedno skleniti v pisni obliki,
priporočljivo pa je, da se le ta sklene v
obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Na ta način bo najemodajalec
v primeru nespoštovanja določil pogodbe lahko od sodišča zahteval neposredno izvršbo, v kateri predlaga izpraznitev
in izročitev poslovnega prostora najemodajalcu v posest. Zaradi zapletenega
postopka odpovedi pogodbe bi bila enostavnejša rešitev sklepanje najemnih pogodb za določen čas. Najemodajalec pa
mora hitro ukrepati v primeru kakršnihkoli kršitev pogodbe s strani najemnika,
in sicer s pisnim pozivom najemniku,
paziti pa mora tudi na morebitne zakonsko določene roke.
odvetnik Damijan Sitar,
Odvetniška družba Sitar, Logar &
Mihelčič, o. p., d. o. o.