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C-4 2023 년 5 월 26 일 - 2023 년 6 월 1 일 미국 부동산

사무실 복귀에도 오피스 빌딩 심각하다

팬데믹 이전부터 오피스 빌딩은 문제 노출

< 최민기 기자 > 많은 사람들이 사무실에서 더 많은 시간을 보내고 있으나 사무실 빌딩은 여전히 곤경 에 처해 있다 . 소위 " 사무실 복귀 return to the office " 가 한동안 진행되고 있는 상황이 어서 약간 혼란스럽다 . 1년 전보다 더 많은 사람들이 사무실로 더 자주 출근하고 있다 . 하지만 , 사무실 출근 증가에도 불구하고 많 은 사무실 건물 자체가 큰 문제에 처해 있다 . 그 중 일부는 원격 근무를 넘어 전염병이 발 생하기 오래 전에 시작되었다 . 이는 엔데믹 이 되더라도 오피스 빌딩의 문제는 상업용 부동산 시장의 침체를 가져올 가장 위험한 요소가 될 수 있다 .
느슨한 사무실 복귀 사무실 복귀에 대한 압박은 그다지 강력하 지 않다 . 직원들에게 사무실로 돌아가도록 강요하는 유명 회사도 있고 원하는 곳에서 일하도록 허용하는 회사도 있다 . 사무실 복 귀 정책을 도입한 회사는 정책을 철회하거 나 시행하지 못했다 . 사무실 복귀에 낙관적 이었고 주 5 일 근무를 의무화한 뉴욕 시장조 차 빈 사무실을 채우기 위해 재고하고 있다 . 상업용 부동산 업계에서 야기되는 고통은 이제 가시적으로 나타나고 있다 . 금융 분 석 회사의 데이터에 따르면 사무실 소유주 가 공간을 임대하는 데 어려움을 겪거나 더 많은 자금을 확보하지 못함에 따라 사무실 대출 연체율은 전염병이 시작된 이후 가장 높은 비율인 2.8 % 를 기록했다 . 이는 부분적 으로 상업용 부동산 대출의 대부분을 차지 하는 지역 은행의 이자율 인상과 어려움 때 문이다 . 일각에서는 최근 은행의 부실 사태 가 다른 지방은행으로 확산돼 오피스 시장 에 더 큰 타격을 줄 수 있다는 우려도 나온 다 . 사무실을 다른 용도로 전환하는 것은 비 용이 많이 들고 용도 전환을 위해 필요한 자 금을 빌리기가 어렵다 . 따라서 더 많은 사무 실이 임대로 나오거나 더 많은 빌딩의 대출 이 재융자를 필요로 할수록 연체 건수는 계 속해서 급증하게 된다 .
그리고 이런 어려움은 사무실 건물 소유주 에게만 국한되지 않는다 . 뉴욕과 같은 대도 시는 도시 예산의 막대한 부분을 차지하는 재산세에 크게 의존하고 있어서 손실은 도 시의 모든 사람에게 영향을 미친다 . 이 과정 이 심각해지면 자신의 생계를 위해 매일 사 무실을 오가고 교통에 의존했던 많은 기업 과 사람들이 영향을 받는다 . 어떤 사람들은 더 적은 고객으로 더 적은 돈이 들어오고 더 적은 편의 시설과 더 열악한 삶의 질을 의미 하게 되므로 " 도시 파멸의 고리 " 를 예측하는 시장 전문가들도 있다 . 어떤 사람들은 미래 에도 여전히 사무실로 출근할 것이다 . 그런 데 사람이 많지 않거나 자주 발생하지 않으 므로 필요한 사무실 공간은 줄어들 것이다 . 그리고 그들이 가는 사무실 공간은 일반적 으로 더 좋아질 필요가 있다 . 사무실 소유 주가 임대하는 데 어려움을 겪으면서 개방 형 사무실 공간을 계속 사용할 수 있게 되 면서 사무실 환경의 품질을 높이려는 부동
산 회사들이 늘어나면서 사무실을 더 잘 선 택할 수 있도록 오피스 세입자 시장으로 바 뀌고 있다 . 재택근무가 가능했던 근로자의 대다수에 해당하는 60 % 가 여전히 일부 또 는 전부를 원격 근무로 하고 있는 것으로 나 타났다 . 팬데믹 이전에는 이 수치가 한 자 릿수였다 . 스탠포드 경제학과 교수인 닉 블 룸 ( Nick Bloom ) 도 하이브리드 상황에 처 한 근로자의 수가 실제로 약 60 % 까지 증가 할 수 있고 대부분의 이익은 현재 사무실에 풀타임으로 근무하는 사람들의 비용으로 발 생한다고 생각한다 . 직원들이 완전히 현장 에 있을 것이라고 말한 회사들이 이제 하이 브리드 작업으로 전환하고 있기 때문이다 .
줄어드는 사무실 공간 활용 사무실 복귀 움직임이 느슨하다는 것은 많 은 사무실 공간이 비워지고 있음을 의미한 다 . 북미에서 사무실 활용률은 현재 약 21 % 로 팬데믹 이전의 절반도 되지 않는다 . 이
는 미국 사무실 점유 수준이 전염병 이전 수 준의 50 % 임을 보여주는 키 카드 회사 카슬 ( Kastle ) 의 데이터와 일치하고 있다 . 더 많 은 사람들이 사무실 복귀를 발표했음에도 불구하고 , 실제로 원격 근무를 선택할 수 있 게 시행하고 있고 팬데믹 이전 수준에 접근 하는 회사들은 거의 없는 것으로 보고 있다 . 많은 기업들이 임대 기간이 만료됨에 따라 사무실 규모를 축소할 계획이며 얼마나 축 소해야 하는지 결정하기 위해 공간을 측정 하고 있다 . 이는 기업들의 사무실 임대 규모 가 작아지고 더 많은 유휴 공간이 늘어난다 는 것을 의미한다 . 상업용 부동산 업체 CBRE에 따르면 현재 미국의 사무실 공실률은 18 % 로 1990년대 저 축 대부 위기 당시 마지막으로 나타난 수치 와 비슷하다 . 2021년 1분기에는 많은 사람들 이 사무실 복귀를 선전했지만 임대한 것보 다 1,650만 평방 피트 더 많은 사무실 공간을 사용할 수 있게 되었다 . 이는 초기 팬데믹 이 후 가장 적은 분기별 수요다 . 한편 , 기업들은 자신이 가진 사무실 공간을 없애거나 임대 한 공간을 줄이길 원했고 , 그래서 전대 가능 성이 사상 최고 수준으로 높아졌다 . 결과적 으로 사무실 공간은 예전보다 가치가 떨어 질 것으로 예상된다 . 작년 연구에서는 원격 근무로 인해 사무실 공간에 대한 수요가 줄어들면서 전국의 사 무실 가치가 약 40 %, 즉 4,530억 달러 감소할 수 있다고 추정했다 . 최근 사무실 복귀가 추 진되고 있음에도 불구하고 이 추정치는 여 전히 유효하다고 보고 있다 . 사무실로 돌아가는 것만으로는 사무실 빌 딩의 위기를 해결하기에 부족하다는 의견이 지배적이다 . 사무실 빌딩은 원격 근무보다 더 많은 문제에 직면해 있다 . 다른 어려움이 없더라도 사무실 시장에서 원격 작업은 어 려울 것이다 . 부동산 서비스 회사인 CBRE 의 이코노미스트는 사무실이 순환적 , 구조 적 , 부문별 역풍에 의해 타격을 받고 있다 고 분석했다 .
▶5면에 계속

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