May 13, 22 - Page 3

미국 사회

2022 년 5 월 13 일 - 5 월 19 일 A-3
▶1 면 < 봄 주택시장 > 에 이어
이런 감소의 대부분은 금리가 급등하면서 재융자 활동이 크게 감소한 것을 반영한다 . 그러나 모기지 은행 협회는 주택 구입에 사 용되는 대출 신청도 모든 모기지 융자 유형 에서 하향세를 보이고 있어 주택 판매가 약 세를 나타내고 있다고 밝혔다 . 이처럼 주택 매매 감소는 매매 실적과 모기지 융자 감소 에서 모두 볼 수 있는 올해 봄 시장의 가장 큰 특징이다 .
모기지 신청 데이터를 인용해 주택 판매 가 20 % 이상 감소할 수 있다고 경고하는 시 장분석도 있다 . 그럼에도 그것이 바닥이 아 닐 가능성이 있다고 우려하는 데 이는 좀 더 구체적인 데이터를 살펴봐야 단정할 수 있 는 조심스러운 대목이다 . 특히 , 설사 주택 매 매가 20 % 감소한다 하더라도 주택 가격은 그렇지 않을 가능성이 있기 때문인데 주택 매매가 감소하는 한편에는 집을 사고 싶어 도 구매할 집이 없어서 못 사는 사람도 있 기 때문이다 .
봄 주택 시장은 변덕스러운 날씨 보일 듯 봄철 주택 시장은 폭염과 얼음 폭풍이 번 갈아 가며 나타나는 전국 대부분의 날씨 패 턴을 반영하듯 예측할 수 없는 시작을 보이 고 있다 . 시장은 주택 부족과 인플레이션 헤지 수단 으로 예측 가능한 월별 모기지 상환액을 고

지난 해보다 주택 매매 9 % 감소 예상 속 집 사고 싶어도 적당한 매물 없어 못 사 주택 가격 단기적으로 변동 커질 수도

정하기로 결정한 구매자 수로 인해 여전히 판매자에게 유리하게 기울어져 있다 . 그러 나 연준이 더 높은 금리를 통해 신용 가용성 을 철회함으로써 폭주하는 물가를 억제하기 위해 움직이면서 경제 환경이 변화하고 있 다 . 이런 변화하는 경제 환경이 주택 가격에 도 영향을 줄 수 있다 . 집을 사는 것은 쉬운 일이 아니다 . 전미부동산중개인협회의 2022 주택 구매자와 판매자 세대 동향 보고서에 따르면 절반 이상의 주택 소유자가 주택 구 입의 가장 어려운 문제가 적당한 매물이 없 기 때문이라고 지적한다 . 실제로 전체 구매자의 56 % 가 적절한 주택 매물을 찾는 것이 주택 구입에서 가장 어려 운 부분이라고 말했다 . 주택 매물이 부족한 것은 매매가 줄어드는 요인이기 때문에 주 택 가격이 감소하다는 보장은 없다 . 경제 환 경이 변하는 것처럼 주택 가격이 단기적으 로 극심한 변동을 보일 수 있는 이유도 재고 물량 변동과 관련된다 . 주택 재고가 부족하고 공급망이 여전히 혼 란에 직면해 목재와 금속과 같은 주택원자 재 가격이 여전히 높기 때문에 적절한 주택 매물을 찾기가 어려운 것이 현실이다 . 그럼에도 2022 년 3 월 인구조사국과 주택 도시개발부 ( HUD ) 의 데이터에 따르면 신 규 주거 건설 프로젝트로 진행 중인 단독 주 택 착공 건수는 약 180 만 건으로 전월 대비 6.8 % 증가했고 전년 동기 대비 22 % 증가했
다 . 신규 주택 공급이 늘어나 주택 매매가 늘어난다면 이 또한 주택 가격에 변동을 줄 수 있다 .
적당한 매물을 구하기 힘든 상황은 신규 주택 공급이 늘더라도 지속될 가능성이 높 다 . 신규 주택은 대부분 인플레이션을 반영 해 높은 가격으로 책정되고 대부분 단독 주 택에 집중되기 때문에 적당한 중간 가격의 주택을 원하는 잠재적 구매자에게는 별로 관심 대상이 아니다 . 그리고 주택 매물의 극 심한 가뭄은 인플레이션으로 인한 경제 침 체 가능성에 대한 우려로 더욱 위축될 가능 성도 있다 . 봄 주택 시장의 특성상 학군에 따 라 자녀의 학교를 결정하기 위해 집을 구하 는 사람이 많고 졸업에 따라 학군과 상관없 는 지역으로 이사하려는 가정이 집을 내놓 는 경향이 있다 . 결국 , 학교와 관련해 이사 하려는 사람들 간의 사고파는 형태가 주종 을 형성할 가능성이 있다 . 따라서 학군에 따 라 주택 가격이 민감하게 오르거나 하락할 수 있다 .
장단기 주택 가격 변화 있을 것으로 예상 주택 가격은 여전히 빠른 속도로 상승하 고 있다 . 어떤 지표를 기준으로 보는가에 따 라 주택 가격은 매년 15 % 에서 20 % 의 속도 로 상승하고 있다 . 그러나 전문가들은 모기 지 이자율이 계속 오르기 때문에 빠른 상승 세가 내년 정도까지 둔화될 것이라고 진단 한다 . 모기지 이자율이 5 % 를 넘어섰고 6 % 에 근접하면 더 이상 모기지 이자율의 이점 은 사라지고 예년 수준에 완전히 일치한다 . 전문가들은 단기와 장기적으로 주택 가격에 변화가 발생할 것으로 예상한다 .
단기적으로 집값은 변동 커 전문가들은 집값 상승이 단기간에 크게 둔 화될 것이라고 기대하지 말라고 경고한다 . 주택 가격의 상승세는 오래 지속된 추세이 기 때문에 갑자기 폭락하지는 않는다 . 대신 일시적인 변동은 있을 가능성이 크다 . 이는 주택 매물의 증감에 따라 달라질 것으로 보 인다 . 실제로 5 월은 주택 구입자들에게 일 년 중 가장 바쁜 시기 중 하나이며 결과적 으로 이번 5 월에는 주택 재고가 훨씬 더 제 한되어 집값이 더 높아질 수 있다 . 특히 첫 주택을 구입하려는 밀레니얼 세대 사이에서 주택 수요가 여전히 강력하기 때문에 주택 가격 상승이 점진적으로 증가할 것으로 예 상하기도 한다 . 왜냐하면 이들은 자녀의 학 교를 결정하기 위해 학군을 찾아 이사하기 때문이며 봄 주택 시장의 대부분이 이런 구
매자들이다 .
그렇다면 5 월 주택 가격은 얼마나 오를까 ? 질로우 ( Zillow ) 의 시장 분석가는 연간 주 택 가격 상승률이 5 월에 21.2 % 로 정점을 찍 을 것이라고 예측했다 . 또 다른 모기지 시장의 주택 분석가는 재 고가 매우 낮기 때문에 주택 가격은 5 월까지 전년 대비 두 자릿수 속도로 상승세를 이어 갈 가능성이 높다고 판단했다 . 주택 동향만 보면 가격이 다소 진정될 것 같지만 크게 다 르지는 않을 것이는 것이 시장 전문가들의 진단이다 . 리얼터 ( Realtor . com ) 의 주택 시 장 분석가는 수요 공급 간의 지속적인 불균 형은 봄철 부동산 시장의 과제로 남아 있다 고 여운을 남겼다 . 그럼에도 매매가 감소하고 있다는 점에서 는 분면 주택 가격 상승세가 조금씩 둔화될 가능성이 있다고 봐야 한다 .
장기적으로 집값은 상승세 둔화 모기지 이자율 상승으로 인해 부동산 시장 의 일부 주요 업체들은 주택 가격 성장 예측 을 하향 수정하고 있다 . 질로우 ( Zillow ) 는 연간 주택 가격 예측에 서 성장률을 기존의 16.5 % 에서 14.9 % 로 다 소 하향 조정될 것으로 예상하고 있다 . 또 한 페니매 ( Fannie Mae ) 의 경제 분석실도 2023 년 4 분기까지 주택 시장 성장률이 3.2 % 로 둔화될 것으로 예측한다 . 이런 장기 추세와 관련해 부동산 시장이 새 로운 표준 ( new normal ) 으로 전환될 것으 로 보는 전문가도 있다 . 연준이 대차대조표 축소 움직임과 함께 올 해 여러 차례 금리 인상을 통해 긴축 통화 정 책에 전념하고 있기 때문에 그 과정에서 이 미 주택 모기지 차입 비용이 높아지고 있다 . 연준이 모기지 담보 증권 ( MBS ) 시장에 서 행했던 중요한 역할에서 물러나면서 주 택 대출 금리가 계속 상승하고 수요가 냉각 될 수 있다고 보기 때문이다 . 즉 뉴노멀이란 주택 구입 비용이 상승하고 주택 매매가 감 소하는 가운데 주택 가격은 높은 수준에서 조금씩 조정되는 것을 말한다 . 주택 가격 상승이 완화될 수 있는 또 다른 이유는 재고 문제가 완화될 것이라고 예측 하기 때문이다 . 이는 다소 민감할 수 있는 데 리얼터 ( Realtor . com ) 의 주간 재고 수치는 신규 리스 팅 수가 이미 개선되고 있으며 전체 재고 감 소 속도 역시 1 년전보다 둔화되었다 . 현재 속도로 올 여름까지 판매되는 주택의 수는 작년 수준 이상으로 증가할 것으로 예상하 기도 한다 . 물론 어느 시점에서 주택 구입 비용은 재고 가 수요를 따라잡기 시작하면 다시 낮아질 것이고 주택 가격 상승도 되돌릴 것이다 . 그 런 과정에 반드시 주택 매물이 늘어나야 가 능한 것인데 이는 현재로서는 더욱 긴 초장 기적 상황에나 가능하다 .