May 13, 22 - Page 24

C-4 2022 년 5 월 13 일 - 5 월 19 일 미국 부동산

▶2 면 < 주택 매입과 도매 > 에 이어

투자 목적은 임대용 ... 부실 주택 매입에 집중

주택 도매에는 장점과 단점이 존재한다 . 장점으로는 선행 투자가 필요하지만 액수 가 적다는 점이다 . 만약 건설업체가 신규 주 택을 짓는다면 비용은 막대하다 . 주택 도매 는 실제로 주택을 구매할 필요가 없기 때문 에 수리 비용만 들어간다 . 그리고 이 수리 비용은 주택을 모두 매입 할 투자 회사가 전액 부담하는 셈이다 . 필요 한 유일한 선행 투자는 수리를 위한 공사 기 간이다 . 수리 공사 기간만 필요하므로 단기간에 잠 재적으로 큰 이익을 얻을 수 있다 . 주택 도매 거래는 대개 융자 기관과 계약하는 것이기 때문에 완료하는 데 시일도 오래 걸리지 않 는다 . 건설업체는 수리 공사만 차질없이 진 행하면 수익을 얻을 수 있기 때문에 크게 신 경 쓸 일도 없다 . 단점으로는 한두 채만 계약하는 경우 수 익 마진이 낮아진다는 점이다 . 그러므로 주 택 도매는 많은 주택을 계약하는 것이 유리 하다 . 낮은 이윤은 건설업체의 입장에서 요구되 는 더 낮은 위험과 재정적 투자를 반영한다 . 건설업체는 수리를 한 후 집을 다시 팔아야 수익을 얻기 때문에 투자자 확보가 확실해야 주택 도매에 나설 수 있다 . 그리고 수리 비용이 주택에 따라 일정하지 않을 가능성이 있기 때문에 수익 예측이 차 이가 생길 수 있다 . 이런 문제를 해소하기 위 해서도 가급적 기관 투자자를 먼저 확보하고 계약할 주택 수를 확정해야 한다 . 수리 기간을 여유 있게 설정하지 않으면 자 칫 계약 기간 내에 집을 넘길 수 없게 되고 자 칫 손실로 이어질 수 있다 . 부동산은 여전히 주식을 능가하는 최고의 장기 투자라고 믿고 있다 . 주택 구입에 필요한 선행 투자와 지속적인
시간 그리고 돈 투자로 인해 개인 투자자에 게는 주택 도매가 위협이 될 수 있다 . 요즘 건설업체에게 적합한 부동산 비즈니 스로 떠오르는 이유는 현재의 주택 시장과 관련 있다 . 높아지는 모기지 이자율로 점차 주택 구매자가 줄고 있고 임대 수요가 늘어 나면서 임대 주택 투자 비즈니스가 성장하 고 있다 . 임대 주택 투자 회사는 대량의 주택이 필요 하므로 수리된 주택은 더없이 좋은 투자 대 상이다 . 건설업체는 확실한 일감에 때라 수 익을 얻을 수 있기 때문에 손쉽게 수익을 얻 을 수 있다 . 최근 임대료가 급증하는 것도 이 런 비즈니스를 성행하게 만드는 요건이 되 고 있다 .
벌크 매입의 사례 신시내티 시에 거의 200 채의 단독 주택이 시장에 나왔을 때 신시내티 항만 당국은 이 를 모두 매입했다 .
치솟는 주택 가격과 임대 비용에 대한 신 시내티의 반격이었다 . 이는 부분적으로 2022 년 1 월 매각 당시 거액의 투자 자금을 회수했 기 때문이다 .
이제 세입자를 소유자로 전환하기 위해 저 렴한 가격에 집을 임대할 예정이다 . 상승하 는 주택 비용을 해결하는 것은 미국 전역에 서 해결해야 할 과제다 . 전국 임대료는 지난 해보다 평균 17.1 % 올랐다 . 3 월에는 전국 100 대 대도시 중 93 곳에서 임대료가 인상됐고 신시내티는 28.4 % 증가했다 . 주택 비용을 높이는 다른 요인이 있는 데 팬 데믹 시대의 공급망 문제와 고가의 원자재가 여전히 문제다 . 에어비앤비와 같은 단기 임대 사업에 뛰어 드는 것도 타격이고 투자 펀드는 도시와 다 른 곳에서 개조할 수 있는 빈 집이 많이 있다 고 지적하고 있다 . 그러나 신시내티와 같은 곳의 경우 기관 투 자자들이 단독 주택을 놓고 일반 사람과 경 쟁하는 경우가 더 많아 빈 집을 매입해 개조 하는 것은 투자자들에게 훨씬 매력적이다 . 수십만 채의 주택을 통제해 많은 돈을 벌 수 있는 기회가 있다는 것을 알고 카운티 정 부 기관이 이 주택을 구입하는 데 나섰던 것 이다 . 지난 5 년 동안 4,000 채의 신시내티 지역 단 독 주택이 5 개의 교외 투자 회사에 의해 매입
되었다 . 이 계획은 단독 주택을 임대 부동산 으로 전환한 다음 임대료를 인상하고 유지 관리 비용을 절감하는 등 가속화되는 불안한 추세를 억제하는 데 있다 . 결과는 이미 그곳 에 살고 있는 사람들의 집 가치를 낮추고 저 소득 세입자의 안정성도 낮게 유지했다 . 이 194 채의 단독 주택을 1,450 만 달러에 구 입해 신시내티 광역 지역에서 단독 주택을 저렴하게 유지하고 잘 관리할 수 있을 것으 로 생각했다 . 주택 세입자가 소유자로 전환 하는 것이 목표였고 주택 소유는 부를 쌓고 이웃을 안정시키는 가장 중요한 요소 중 하 나로 여겼다 . 2021 년 1 분기에만 기관 투자자는 미국 전역 의 단독 주택을 구입하는 데 640 억 달러를 지 출했다 . 중산층과 대다수 흑인 , 라틴계 또는 아시아 인이 가장 높은 세입자를 구성한다 . 대규모 임대 투자자 중 일부는 집주인보다 임대 거 주자를 퇴거시킬 가능성이 18 % 더 높다 . 그리고 단독 주택 부동산 시장에 대한 여러 연구는 가정에서 기관 투자자로 부의 흐름이 이어진다는 것을 보여주었다 . 다른 곳에 투 자하는 것은 아무도 누구인지 모르기 때문 에 언론이나 정치인이 가하는 비판을 받지 않아도 된다 . 이런 제도적 측면과 함께 오는 익명성은 임 대 주택 투자를 더욱 사악하게 만들고 있다 . 도시가 이 문제를 해결하려고 시도하는 일 반적인 방법은 정부나 비영리 단체가 토지 에 대한 소유권을 유지하면서 주택을 판매하 는 커뮤니티 토지 신탁을 설정하는 것이다 . 구매자는 그것을 다른 저소득 가정에 판매 하기로 약속한다 . 신시내티를 포함한 전국의 토지 신탁은 목표 지역의 주택을 저렴한 가 격으로 유지하는 데 성공했다 . 그러나 그 누구도 주택 시장의 판도를 바꾼 신시내티 시가 주도한 주택을 사고 팔려고 하지 않았다 . 200 채는 해밀턴 카운티의 38 만 채가 넘는 주택에 비해 영향력을 행사하기에는 너무 작 다 . 신시내티의 주택 가격에 영향을 주지 못 하고 인근 지역의 가격만 낮추고 임대 주택 으로서 낮은 비용을 유지한다는 것에 만족해 야 했다 . 그럼에도 항만 당국의 주택 매입은 성공했다고 볼 수 있다 . 대규모 투자자는 전국 주택의 6 % 를 소유하 고 있다 . 그리고 다른 많은 요인들이 대형 쇼 핑몰이 들어서는 것부터 도심 재개발 프로젝 트에 이르기까지 특정 지역에서 젠트리피케 이션을 가속화하고 있다 .