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C-2 2022 년 5 월 13 일 - 5 월 19 일 미국 부동산

주택 벌크 매입과 도매 ( wholesale )

기관 투자자 벌크 매입 급증 건설업체는 홀세일에 나서

< 박승태 기자 >
주택 시장에 대한 기관 투자가 활발해지 면서 새로운 형태의 주택 구매가 나타나고 있다 . 건설 업체는 주택 건설 비용이 급등하자 싼 주택을 무더기로 구입하고 이를 임대를 목 적으로 하는 임대 사업 투자자에게 벌크로 팔고 있다 . 이 과정에서 건설업체는 홀세일 로 주택을 매입해 주택을 수리하고 기관 투 자자는 이를 벌크로 사들인다 . 그러므로 주 택 시장의 투자는 벌크와 홀세일이 주로 나 타나고 있다 . 주택 건설업체들은 전통적으로 항상 투자 자들을 손에 넣을 수 있어야 하고 개별 구 매자에게 직접 판매하는 이중 관계가 중요 하다 . 그러나 현재의 시장 상황에서 건축업자는 비용 상승에 직면하고 더 많은 구매자가 결 과적으로 시장에서 높은 가격이 매겨짐에 따 라 임대를 위해 주택을 대량 구매하려는 고 액 투자자에게 눈을 돌리고 있다 . 이제 주택 비용이 급증하는 시기에 집을 임 대하기 위해 주택을 대량으로 구입하려는 투 자자와 협력할 기회를 모색하는 비즈니스가 생겨나고 있는 것이다 . 투자자들이 건설업체와 더 긴밀하게 협력 한다는 것은 주택 시장의 투자 수요가 커지 고 있음을 의미한다 . 대규모 기관 투자자들은 주택에 투자하기 위해 현금 흐름을 늘렸다 . 이들은 새 임대 주택을 짓거나 구입하기 위 해 사용할 자본으로 약 890 억 달러를 모았고 지금까지 이 금액의 약 4 분의 1 을 사용했다 . 기관 투자자는 한 번의 거래로 많은 수의 주 택을 살 수 있다 . 주택 건설업자에게 이는 대량 판매가 신규 주택 건설보다 더 빨리 수익을 만들 수 있다
는 것을 의미한다 . 건설된 주택의 대부분은 개인과 가족에게 판매되지만 건축업자들은 비용 상승이 수요 감소로 이어질 수 있다는 점에 대해 점점 더 우려하고 있다 . 투자자들은 단독 주택 임대 시장의 성장에 대해 여전히 낙관적이다 . 수리된 깔끔한 집은 세입자에게 훨씬 더 매 력적일 수 있다 . 작년 4 분기에 전문 임대 투 자자가 구입한 주택 4 채 중 1 채 이상이 신축 주택이었다 . 건설업체는 임대 주택을 매입하 는 기관 투자자와 협력하면서 주택 수리 혹 은 신축이 매우 안정적인 수입을 보장할 수 있다고 믿고 있다 . 주택 도매 ( wholesale ) 부동산 도매는 새로운 구매자에게 판매하 기 전에 주택에 대한 계약을 체결하는 비즈 니스 전략이다 .
도매업자는 중개자 역할을 하며 실제로 주 택을 구매하지 않는다 . 부동산 소유자를 대 신해 부동산을 매각하고 이익을 유지한다 . 도매업자와 판매자는 계약을 체결하고 도 매업자는 궁극적으로 다른 구매자에게 판 매한다 . 이 과정에서 도매업자가 되는 주택 개발 업 체는 소유자의 주택을 수리해주고 기관 투자 자에게 넘기면서 이익을 얻고 있다 . 도매 주 택은 신규 투자자가 상당한 자본을 투자하지 않고도 부동산 시장에 진입할 수 있는 효과 적인 방법이 되고 있다 . 결과적으로 건설 업 체는 수리 비용만 들어가기 때문에 돈이 적 게 들고 기관 투자자는 싼 주택을 묶음으로 구입하기 때문에 투자 비용이 절약된다 . 도매업자는 실제로 부동산을 구매하지 않 는 대신 , 소유자와의 임시 계약을 통해 이익
을 유지하면서 그것을 판매할 권리를 갖는 다 . 도매업자인 건설 업체가 계약하는 주택 은 대개 부실 주택으로 융자 기관으로부터 판매 권리를 얻는다 . 소유자인 융자 기관은 더 이상 집을 원하지 않으므로 전통적인 판 매를 위해 집을 준비하는 데 필요한 수리 작 업도 하고 싶어하지 않는다 . 그래서 융자 기 관은 주택 수리만 하고 손을 떼는 도매업자 와 계약하는 것이다 . 주택 도매가 작동하는 원리는 시장 상황과 관련있다 . 부동산 도매 거래는 판매자 ( 융자 기관 ) 과 도매업자 ( 건설업체 ) 간의 계약이 포함된다 . 건설업체는 계약에서 특정 날짜까지 최소 금 액으로 주택을 판매하는 데 합의한다 . 이것은 그들이 약간의 돈을 투자해야 할 수 도 있는데 건설 업체는 부실 주택에 대한 수 리를 통해 가치를 올릴 수 있고 공사 기간을 감안한 90일 이내에 주택을 일정 액수 ( 예를 들면 , 20만 달러 ) 에 판매하는 데 합의한다 . 건설업체는 계약서에 서명한 후 기관 투자자 와 인수 조건을 합의한다 . 건설업체의 목표는 주택을 융자 기관과 합의한 금액 이상으로 판매하는 것이다 . 200,000 달러의 계약이 있는 경우 해당 주택 을 250,000 달러에 판매하려고 할 수 있다 . 계약 가격과 판매 가격의 차이를 스프레드 ( spread ) 라고 한다 . 기관 투자자는 임대 가격을 설정하고 이에 적합한 수준으로 주택 수리를 합의하기 때문 에 건설업체가 들인 돈을 감안한 기관 투자 자가 지불한 액수는 250,000 달러가 넘을 수 도 있다 . 융자 기관은 집을 한 채 계약하는 것이 아니 라 수십 채 계약하기 때문에 손실이 전혀 없 고 건설업체는 수십 채를 수리하기 때문에 비용을 크게 낮출 수 있다 . ▶4면에 계속