< 최민기 기자 >

매달 모기지 페이먼트를 수 차례 내지 못하 는 것은 거의 모든 주택 소유자에게 닥칠 수 있는 곤경이다 . 연체료는 종종 이혼이나 가장의 사망과 같 은 예상치 못한 삶의 사건을 수반한다 . 광 범위한 주택 융자 불이행은 불리한 경제 상 황에서도 구체화되는 경향이 있다 . 그리고 무엇보다 잦은 연체와 연속되는 연체는 주 택 차압으로 이어진다는 점에서 매우 경계 해야 한다 . 모기지에 대한 지불을 중단하면 대출 서비 스 제공자가 사전 압류 절차를 시작할 수 있 다 . 그리고 이는 궁극적으로 주택 압류로 이 어질 수 있다 . 그러나 적절하고 신속한 조치 를 취하면 사전 압류에 직면한 주택 소유자 는 집을 잃지 않을 수 있다 .

사전 차압이란 ( Preforeclosure ) 사전 압류는 압류 절차의 첫 번째 단계이 며 일반적으로 주택 소유자가 모기지 기한 이 90 일 연체되었을 때 시작된다 . 이 시점에 서 대출 서비스 제공자는 미지급 부채를 징 수하기 위해 압류 개시와 같은 법적 조치를 취하고 있음을 나타내는 채무불이행 통지서 를 주택 소유자에게 발송한다 . 일종의 압류 를 예고하는 경고라고 볼 수 있다 .

차압 절차 사전 압류 혹은 가압류 절차는 3 번의 지불 연체 후 시작된다 . 주택 소유자는 대출 기관 이나 관리 기관으로부터 주택이 압류 전 절 차에 들어갔다는 서신이나 법적 고지를 받 게 된다 . 주와 대출 기관에 따라 사전 압류는

몇 달에서 몇 년까지 지속될 수 있다 . 일부 관할 지역에서는 대출 기관이 집을 되찾기 위해 소송을 제기해야 한다 . 즉 , 판사가 사건 을 심리해야 하며 이는 종종 더 길고 느린 프 로세스로 나타난다 . 압류 전 기간 동안 주택 소유자와 대출 기 관은 일반적으로 차용인이 미납된 금액을 충당할 수 있는 모든 가능성을 열어 둔다 . 주 택 소유주와 대출 기관 양쪽 당사자가 부채 상환 방법에 대한 합의에 도달하지 못하면 압류가 발생할 가능성이 높다 .

집이 사전 차압 ( 가압류 ) 상태인 경우 해야 할 일 재정적인 문제에 부딪혀 모기지 상환금을 납부하지 못한 경우 가능한 한 빨리 대출 기 관이나 대출 서비스 제공자에게 연락하는

것이 중요하다 . 대출 기관의 궁극적인 목표 는 집 열쇠를 가져가는 것이 아니라 부채를 회수하는 것임을 기억해야 한다 . 즉 대출 기 관은 집이 필요한 것이 아니라 빌려준 돈을 회수하는 것이 더 중요하다 . 이 때문에 모기지를 지불하는 데 어려움을 겪고 있지만 집에 머물기를 원하는 경우 대 부분은 일반적으로 기꺼이 주택 소유주와 협력하려고 한다 . 사전 압류 시 대출 기관은 상환 계획을 제안하거나 미결제 금액과 연 체료를 모기지 기간 종료 시까지 추가하거 나 남은 대출 연도에 균등하게 분배하는 모 기지 대출 수정 ( mortgage modification ) 을 제공할 수 있다 . 주택의 에퀴티가 마이너스이고 주택 소유 주의 모기지에 대해 " 언더워터 ( underwater )" 상태인 경우 , 대출 기관이 이에 동의해

야 하고 소유주가 그 과정에서 많은 발언권 을 갖지 못할 수도 있다 . 언더워터 ( underwater ) 는 주택 시장의 폭락으로 주택 가치 가 모기지 융자액보다 낮은 상황을 말한다 . 주택 가격이 낮아 팔아서 모기지 부채를 모 두 상환할 수 없는 상황이므로 집주인은 종 종 모기지 상환을 하지 않고 연체하는 쪽을 택하게 된다 . 언더워터 상황에서는 대출 기관이 대부분 모기지 대출 수정을 고려하는 요인이 되고 있다 . 하지만 또 다른 옵션은 공매도 ( 숏세 일 : short sale ) 이다 . 공매도에서 대출 기관은 주택에 대한 빚보 다 적은 금액을 받고 일반적으로 나머지 부 채를 탕감한다 .

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