Hans HERBRANT, Herbrant Partners Advocaten
DE BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING VAN EEN OVEREENKOMST
“ Het is toch wel om je de haren uit het hoofd te rukken” jammerde de renoverende koper van een mooi authentiek pand toen hij vernam dat een aannemer( weer) liet weten dat hij niet zou kunnen beginnen op het moment,/ dag / week die hij beloofd had. Dat de jonge dertiger, met toch al groeiend voorhoofd, ofte beginnende kaalheid bijna zijn laatste haren wou opofferen om aan zijn radeloosheid uiting te geven, bewijst dat het hem wel héél hoog zat.‘ Je doet al wat je kan om samen met je architect en alle andere aannemers een degelijke planning op te maken en te laten respecteren om alles vlot te laten verlopen, en er voor te zorgen dat je tijdig in de nieuwe woonst kan” ging hij verder“ en dan kom je in tijdnood en riskeer je extra maanden huur of een gedwongen tijdelijk verblijf in een hotel of vakantiewoning en door de schuld van een aannemer waar je zo goed als geen vat op hebt.”
Deze jammerklacht zal vele bouwheren en verbouwers wellicht zeer bekend in de oren klinken. Ze hebben allemaal reeds de machteloosheid mogen ervaren wanneer ze vaststellen dat een aannemer niet komt opdagen of het begonnen werk in plan laat om nog snel ergens anders iets te gaan afwerken. De vergoedingen voor laattijdigheid die soms door de architect( of bouwadvocaat die de bouwheer in alles begeleid) brengen op dat eigenste moment geen aarde aan de dijk, en vormen hooguit drukkingsmiddel ten aanzien van de aannemer die de gemaakte planning en afspraken vierkant aan zijn laars lapt. Niet zelden is hij dan wel aan het werk op een andere werf, en heeft hij dus geen enkele reden om niet te komen opdagen. De werken blijven inmiddels tot grote ergernis steken in de fase waarin ze zich bevinden en er lijkt geen oplossing in zicht.
Sommige bouwheren slaan op zo een moment zelf de hand aan de ploeg en doen zelf wat moest gedaan worden. Wanneer dat technisch toch wel wat te moeilijk is spreken ze al snel een andere onderaannemer aan voor het verder zetten der werken. Achteraf wordt dan de afrekening gemaakt door de in gebreke gebleven aannemer de facturen van de derde( reddende) aannemer voor te schotelen, verhoogd met de kosten. Maar dan gaan de poppen meestal aan het dansen: deze facturen worden geprotesteerd, de aannemer beklaagt er zich over dat hij zijn werken niet zelf mocht verder zetten, terwijl hij dat eigenlijk wel wou, maar met een héééél klein beetje vertraging, hij vindt de door de vervanger aangerekende prijs te hoog, en gaat soms zelfs zo ver dat hij een eis instelt tegen de bouwheer wegens onrechtmatige verbreking van de overeenkomst en dus tot het bekomen van een schadevergoeding wegens winstderving.
Men weze voorzichtig als bouwheer! Volgens de letter van de wet mag slechts een andere aannemer worden aangesproken om de werken in vervanging verder te zetten indien daartoe vooraf de toelating is bekomen van de rechtbank. Immers, de oorspronkelijke overeenkomst moet eerst worden ontbonden alvorens een nieuwe kan worden afgesloten. In de praktijk is dit natuurlijk niet werkbaar( gedenk de snelheid waarmee de molen van het gerecht maalt) en daarom wordt algemeen door de rechtbanken aanvaard dat een overeenkomst eenzijdig mag worden beëindigd zonder voorafgaandelijke gerechtelijke ontbinding. De controle op deze beëindiging gebeurt( of kan gebeuren) dan achteraf door de rechtbank die zich bij een betwisting moet uitspreken over het terecht karakter van de eenzijdige actie gesteld door de bouwheer.
De vaststaande rechtspraak verbindt drie voorwaarden aan de“ toelating”:( i) Er moet een wanprestatie die vast staat en bewezen is,( ii) er moet hoogdringendheid zijn en( iii) de in gebreke blijvende partij moet aangemaand geweest zijn, en moet een redelijke termijn gekregen hebben om toch nog zelf zijn prestaties te leveren.
Alhoewel niet als dusdanig door de rechtspraak gevraagd is het ook goed om in deze aanmaning reeds de prijs te vermelden die door de nieuwe aannemer zal worden aangerekend, zodat hij die in gebreke blijft weet wat hem te wachten staat. Wie deze regels respecteert loopt weinig risico achteraf in het ongelijk te worden gesteld, en kan vrij vlot de werken( laten) verder zetten. Aan te raden is evenwel de stand van de werken bij de stopzetting en herstart op te nemen in een pv van vaststelling, zodat alvast ook daarover achteraf geen discussie kan worden gevoerd.
De bouwheer die deze drie voorwaarden niet in acht neemt en direct een ander laat starten zal tot zijn scha en schande moeten vaststellen dat ook in de bouw“ haast en spoed” toch niet goed is.
Aalter | Eeklo | Deinze