Verwachtingen
vastgoedmarkt
2018
Het overkomt ons geregeld dat geïnteresseerden
vragen: hoe is de markt?, hoe gaat het met het
vastgoed?, blijft het vastgoed duurder worden?,
is er geen overaanbod?, enz…
De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het voor de lokale
speler, en Vlaanderen is nog steeds lokaal, schier
onmogelijk is de werking van de markt te vatten laat
staan te voorspellen. Hoe kan het dan wel?
Gelukkig bestaan er kwalitatieve bronnen om ons ‘gevoel’ bij de markt te toetsen
en bij te sturen. Deze bronnen kijken best over de landsgrenzen heen.
Het Residential Property Report van KBC (KBC, n° 2018 – 06, 18 January 2018)
is zo’n bron. Periodiek worden de vastgoedmarkten in de EU (28) en Eurozone
(19) vergeleken, met nuance voor de landen waar KBC al dan niet actief is.
Voor België beschikt KBC over kwartaaldata sinds medio de jaren 80. Deze data
worden onder andere vergeleken met het beschikbaar inkomen per huishouden,
interest van hypothecair krediet en het aantal huishoudens in onze markt.
Kijkend naar het verleden zit België in de kleine groep landen die na de sterke
prijsstijgingen voor de crisis van 2008 beperkte tot geen prijscorrecties kende. In
andere woorden geen vastgoedcrisis.
Voor wat betreft belastingsdruk op eigendom van residentieel vastgoed (dit is
zowel bij de verwerving als tijdens de exploitatie) zit België in de kopgroep. De
duurste groep.
De cijfers tonen ook aan dat wanneer het gaat over ‘overwaardering’ van vastgoed
België in de gemodereerde groep zit. Dit is matig tot geen overwaardering van
ons vastgoed. Volgens KBC was ons vastgoed in het tweede kwartaal van 2017
zelfs 4% ondergewaardeerd. Dat verklaart mogelijks de voelbare prijsstijgingen
van 2017.
De schuldgraad (verhouding aflossing schuld/inkomen) ligt bij de Belg hoger dan
het gemiddelde met dank aan lage interesten en makkelijke kredietverschaffing.
Dat laatste werd de laatste tijd wel verstrengd. Niettemin nam de schuldgraad
in de periode van 2011 tot 2016 met 11,8% toe. België zit hiermee in de reeks
landen ‘met aandacht te volgen’. Ter vergelijking: over onze Noorderburen hoort
men ‘bezorgd te zijn’. Enige nuance is op zijn plaats, de Vlaming blijkt ook nog
een flinke spaarder.
In 2018 en 2019 wordt voor onze markt opnieuw een prijsstijging verwacht
tussen 2,5% en 3%. Daarna, aldus KBC, zal de rente (= hier de prijs van geleend
geld) gestaag toenemen en bijgevolg de prijsstijging van vastgoed ‘vertragen’.
We verlaten nu het wetenschappelijk pad om hierbij een aantal persoonlijke
bedenkingen te geven.
Philippe Janssens, CEO van ontwikkelaar Immpact, voorspelt dat het gemiddeld
nieuwbouwappartement dat reeds van 85m² daalde naar 75m², de komende
jaren nog kleiner wordt (HLN.be, 1/2018). Logisch aangezien het geld
vermoedelijk duurder wordt en de schuldgraad van de Belg reeds hoog ligt.
Geoffrey Giet
DIRECTEUR, AGENCE ROSSEEL NV
Kleiner wonen is de boodschap. Dat kleiner wonen is dus minder het gevolg
van voortschrijdend inzicht & visie dan wel van bittere noodzaak wil men nog
kunnen vastgoed verwerven.
De verstedelijking en het gewijzigd vergunningsbeleid (#woontorenskunnenplotswel)
ondersteunen de trend en zullen mijns inziens tot een hogere woonmobiliteit
leiden. Bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding in een 75m2 appartement. Aangezien de
woonfiscaliteit met name bij de transactie in België hoog is zal het voor deze mobiele
gezinnen interessanter zijn een langere periode te huren dan telkens het obstakel
van de woonfiscaliteit en de doorlooptijd van de transactie mee te nemen in de
overweging. Enige nuance is op zijn plaats nu wij verwachten dat vanaf 1 juni 2018
de registratierechten verlaagd worden naar 7% voor de eerste eigen woning.
Meer kandidaat huurders betekent ook dat ontwikkelaars zich op de
investeerdersmarkt zullen richten. Vandaag geldt voor onze verkopingen in het
Gentse reeds dat meer dan 50% van de kopers koopt als investering. De prijs van
vastgoed wordt nog meer een functie van het verwachte rendement. Vandaag is
dat bruto pakweg 3%. Wanneer de rente stijgt zal de rend