11
Quelles sont les motivations qui poussent un propriétaire à s’adresser
à un régisseur ?
De multiples raisons expliquent l’intérêt de faire appel à un
professionnel pour gérer son ou ses bien (s). Il peut s’agir d’un
propriétaire qui habite à l’étranger et ne peut pas s’occuper de ses
locataires, d’un propriétaire trop âgé qui ne veut pas se tracasser et
préfère percevoir régulièrement un loyer, d’un propriétaire investisseur
qui souhaite une rentabilité sans contrainte, ou encore d’un ensemble
de personnes dans le cas d’une indivision et dont aucune ne désire
s’occuper du bien. Comme pour les syndics, il manque de régisseurs
aujourd’hui alors que la demande est croissante depuis ces dernières
années. Un régisseur connu sur le marché ne devra donc en principe
même pas rechercher de contrats de gestion. Les clients viendront à
lui spontanément dès qu’ils auront pris connaissance de son existence.
Mais il est clair que pour réaliser un suivi efficace et une gestion
saine, le régisseur se doit de gérer des biens dans une région pas trop
éloignée de ses bureaux.
L.I. Quelles sont précisément les missions du régisseur ?
En cours de bail, sa mission est de gérer toutes les relations et
interactions entre le propriétaire bailleur et le locataire, avec le suivi
au quotidien des encaissements des loyers et charges, les éventuelles
procédures de recouvrement, les entretiens sporadiques et ou
annuels ainsi que les travaux, ou encore la gestion des sinistres et
contentieux. La gestion journalière passe également par l’indexation du
loyer, le calcul et ou la répartition des charges, la prise en charge des
questions du locataire, le contrôle des entretiens à charge du locataire,
mais aussi du paiement de sa prime d’assurance risque locatif.
Le régisseur veille aussi aux responsabilités du propriétaire bailleur.
Grâce à ses formations continues, il est au courant des dernières
obligations légales et découvertes techniques. Les lois changent en
effet continuellement, et un professionnel doit rester perpétuellement
au courant des nouvelles législations.
En fin de bail, sa mission est de programmer l’état des lieux de
sortie par l’expert, avec son évaluation des éventuels dégâts locatifs,
la régularisation de charges, la libération de la garantie locative,
la reprise de compteurs ainsi que la gestion des fournisseurs d’énergie
(eau, électricité, mazout éventuel…).
La confiance entre le régisseur et le propriétaire passe par le contrôle.
Le régisseur lui envoie en effet un rapport trimestriel reprenant
l’ensemble des transactions qui se sont déroulées durant le mois. Il se
doit aussi de travailler à livre ouvert, ce qui permet au propriétaire de
demander des justificatifs sur base des factures payées, accompagnés
des bons de commande reprenant l’historique.
En cas d’urgence, le régisseur effectuera sans délais les mesures
conservatoires qui s’avéreront nécessaires, et ce, de nature à éviter
ou parer à tout dommage, danger ou risque imminent affectant
le bien géré. Il effectue évidement aussi le contrôle des travaux,
la coordination des devis et des réparations (si nécessaire, avec
l’accord du propriétaire). Enfin, il commande les réparations habituelles
et ordinaires, et surveille leur exécution pour ensuite payer les factures
après vérification des travaux.
L’ensemble des besoins du propriétaire est ainsi couvert. Ce dernier
n’a dès lors qu’un seul interlocuteur, qui ne se substitue néanmoins
jamais à son autorité ! De même, le régisseur ne peut en aucun cas
représenter le propriétaire devant un tribunal. Seul le propriétaire ou un
avocat pourra défendre les intérêts du propriétaire, sur base du dossier
qui aura été préalablement préparé par le régisseur.
A QUOI
S’ENGAGE LE
RÉGISSEUR ?
- A verser sur le compte du propriétaire les loyers encaissés
- A envoyer au(x) locataire(s) un avis d’indexation
- A vérifier le bon paiement des loyers
- En cas de retard de paiement, à envoyer au(x)
locataire(s) entre le 15e et le 30e jour suivant
l’échéance normale, une lettre de rappel demandant de
régulariser au plus vite la situation
- Si les retards de paiement s’accumulent, à envoyer une
lettre de mise en demeure dont copie sera transmise
au propriétaire. Il attendra de celui-ci des instructions
précises quant à la suite éventuelle à donner si le
locataire ne réagit pas.
- A avertir le propriétaire de tout évènement survenant
durant l’exécution de la mission et de nature à entraver
celle-ci
- A se conformer aux dispositions légales en vigueur
- A de nouvelles obligations
• En matière d’assurances locatives
• Le RGPD
• Preuves des entretiens chaudière
• Harmonisation en matière de préavis
• Résiliation anticipée pour le preneur
• Résiliation possible pour le bailleur
• Prolongation possible dans les baux de courte durée
• Indexation possible conditionnée à l’enregistrement
• Extension du droit commun aux baux d’habitation sur
des biens meubles (conteneurs, yourtes, cabanes,
caravanes, etc.)
• Généralisation de l’écrit, ainsi que des mentions
minimales qu’il doit contenir pour l’ensemble des
baux
• Les droits et obligations du bailleur sont rassemblés
au sein d’une même section pour l’ensemble des
baux, tout comme les droits et obligations du
preneur
• Extension à tous les immeubles de l’application des
normes minimales de salubrité, sécurité et
habitabilité
• Une disposition règle les conséquences du décès du
preneur
• Interdiction de la sous-location/cession de bail sans
l’accord préalable du bailleur
• Obligation de réaliser un état des lieux d’entrée,
mentions minimales prévues, pour l’ensemble des
baux
• La durée et la fin du bail
… et d’autres régimes spécifiques en matière de colocation et
bail d’étudiant.