DÉMEMBRER SON PATRIMOINE
IMMOBILIER POUR RÉDUIRE
LE COÛT DES HÉRITAGES
Chacun sait que les droits de mutation immobilière sont très élevés en
Belgique. Non content de percevoir des droits d’enregistrement - de
l’ordre de 12,5% - lorsque vous achetez une maison, un appartement…,
l’Etat taxe aussi la transmission d’un patrimoine immobilier au décès de
tout propriétaire. A Bruxelles et en ligne directe, les droits de succession
atteignent 30% dès 500.000 €.
Pour réduire cette pression fiscale, il est utile et recommandé de planifier
sa succession. Il n’y a pas de solution légale et miraculeuse pour tout
transmettre sans rien payer, mais des économies substantielles sont
souvent possibles pour qui est prévoyant. Des solutions existent, même
pour ceux qui souhaitent réduire les coûts de transmission et conserver
les avantages de la propriété, par exemple percevoir les loyers.
Si l’on excepte la mise en société et les donations immobilières, trois
principales autres solutions s’offrent à vous. Consistant à séparer la
pleine propriété d’un immeuble, on parle alors de démembrement de
propriété. La première est d’acheter en indivision, par exemple avec ses
enfants, dans des proportions précisées en l’acte notarié. L’avantage
est que le rachat des parts à un autre indivis est soumis à un droit
de partage de 1% en place des 12,5% dus en cas d’achat classique.
Il est préférable de déterminer préalablement comment l’indivision
fonctionnera, notamment pour les frais ultérieurs.
Un autre type de démembrement est le bail emphytéotique : l’acheteur
paie une somme plus basse au départ majorée d’un loyer, appelé canon,
durant une période comprise entre 27 et 99 ans. Il peut jouir du bien et
l’améliorer comme tout propriétaire le ferait et le céder pour la durée du
bail. Autre avantage, le bail emphytéotique est soumis à un maigre taux
de 2% de droits d’enregistrement. Mais autre inconvénient, sa valeur
baisse avec la réduction de sa durée de vie.
La troisième technique de démembrement est celle de l’usufruit que
l’on sépare de la nue-propriété. Des parents vont par exemple acquérir
l’usufruit d’un appartement et y habiter ou percevoir les loyers. A leur
décès, les enfants nu propriétaires récupèrent le bien, sans devoir payer
de droits de succession.
L’application de ces techniques permet de transmettre un patrimoine
au bénéfice de belles économies, mais elles ne s’improvisent pas.
L’adage « Mieux vaut prévenir que guérir » trouve aussi toute sa place
en matière de succession immobilière.
Charles Markowicz
Comptable-fiscaliste agréé
Médiateur
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