QUAND FAUT-IL METTRE SON PATRIMOINE IMMOBILIER EN SOCIÉTÉ?
Est-il judicieux de loger son patrimoine dans une société? C’ est une question qui revient souvent de la part de contribuables qui ont un ou souvent plusieurs biens immobiliers. Analyse.
Prendre la bonne décision implique, d’ abord, de déterminer l’ objectif du patrimoine et de connaître les caractéristiques fiscales et autres, notamment de transmission aux( petits)- enfants. Ensuite, en croisant toutes ces spécificités, il est possible de fixer des lignes d’ action adaptées à chaque patrimoine.
Au plan fiscal, rappelons d’ abord que les revenus immobiliers d’ une personne physique sont ajoutés à ses autres revenus pour être taxés au taux marginal. A partir de 38.890 euros gagnés en 2017, le taux est de 50 %, majoré des centimes additionnels communaux. Les revenus immobiliers bruts sont déterminés comme suit: si les locataires utilisent le bien à des fins privées, le propriétaire est taxé sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Si, par contre, les locataires déduisent le loyer de leurs revenus( c’ est le cas des commerçants, professions libérales ou salariés aux frais réels), le propriétaire est taxé sur base du loyer total minoré d’ un coefficient de maximum 40 %. Les intérêts sont déductibles des revenus bruts.
En société, c’ est totalement différent: tous les loyers sont imposables et tous les frais professionnels sont en principe déductibles, y compris le précompte immobilier. On peut aussi déduire les droits d’ enregistrement et l’ amortissement du bien à raison de 3 à 5 % par an selon le type de bien. Il est habituel qu’ une société immobilière ne paie pas d’ impôt durant les premières années de sa constitution, surtout si l’ achat immobilier est financé par un crédit bancaire. Par contre, lorsque les intérêts payés ne compensent plus les loyers perçus, la société devient en base taxable et doit payer des impôts.
Avoir un patrimoine immobilier en société coûte aussi plus cher à gérer: il vous faudra probablement un comptable, payer une cotisation annuelle de 347,50 ou 868,00 euros et publier ses comptes à la Banque nationale de Belgique.
Les différences sont aussi notoires à la revente du bien immobilier. Il y a encore d’ autres différences, notamment au moment de la vente: lorsque vous revendez un immeuble détenu par une société, celle-ci est imposable sur la plus-value qu’ elle réalise. Le taux de l’ impôt est de 25 ou 34 %( en attendant une baisse de ce taux qui devrait être prochainement annoncée par le gouvernement fédéral). Ce n’ est pas rien, mais ce n’ est pas tout. Car l’ argent reste alors dans le patrimoine de la société. Les actionnaires ont alors deux choix principaux: soit liquider la société, soit réinvestir le montant obtenu de la vente du premier immeuble.
A contrario, vendre un immeuble en personne physique n’ implique pas de taxation lorsque l’ immeuble fut détenu plus de huit ans, sauf si l’ achat et la vente avaient un but spéculatif ou professionnel, auxquels cas il y aura taxation à 33 % ou au taux progressif qui atteint 50 % à partir de 38.830 euros.
A ces considérations fiscales doivent encore être jointes celles qui concernent la transmission des biens: si vous donnez votre patrimoine immobilier à vos enfants, des droits seront dus à la Région de votre domicile, quel que soit l’ endroit de Belgique où l’ immeuble est implanté. Ils atteignent vite 30 % en Wallonie et 27 % à Bruxelles, et ce uniquement pour une donation en ligne directe. Si, par contre, vous décédez avant d’ avoir transmis votre patrimoine immobilier, vos héritiers seront soumis aux droits de succession qui, à Bruxelles et en Wallonie, s’ élèvent à 30 % dès 500.00 euros d’ héritage par personne. Pour réduire cette charge fiscale, une solution consiste à transmettre le patrimoine petit à petit.
Que retenir de ces régimes fiscaux différents: que créer une société pour y mettre un patrimoine immobilier n’ a pas de sens pour celui qui se contente de son bien d’ habitation et de quelques immeubles loués à des privés. Par contre, lorsque le but est de développer une activité immobilière, constituer une société peut avoir du sens. Avant de prendre une telle décision, de bonnes prévisions et un plan financier solide sont nécessaires, éventuellement complétés de conseils indépendants.
• Charles Markowicz Comptable-fiscaliste agréé
Médiateur chm @ costmasters. com