LA VENTE EN VIAGER, UN SYSTEME GAGNANT-GAGNANT
Entretien avec
NATHALIE SCHRYVERS spécialiste du viager, auteur de l’ ouvrage « La vente immobilière en viager » aux Editions Anthemis.
Avec 2 % du marché immobilier belge, la vente en viager représente un petit marché qui gagne à être connu. Loin d’ être compliqué ou encore malsain, le viager permet aux seniors 70 + de vivre à l’ abri des soucis financiers et aux investisseurs d’ investir dans une forme d’ épargne sécurisante et rentable. Offrant des solutions sur mesure, ce système est appelé à se développer rapidement en suivant l’ évolution de la société.
Bien qu’ elle existe depuis longtemps, la vente en viager est un petit marché. Quelles en sont les raisons? Un problème d’ image? Comme pour bien souvent dans la vie, ce qu’ on ne connaît pas peut faire peur. Et parce qu’ on ne la connaît pas bien, on croit que la vente en viager est quelque chose de compliqué, rigide ou encore malsain. Or, c’ est tout le contraire.
Quelle est la vocation première de ce type de vente? C’ est tout simplement de permettre aux seniors 70 + de rester dans leur maison jusqu’ à la fin de leur vie, en vivant mieux. Leur motivation principale est claire: ils nous disent: « je souhaite continuer à habiter ma maison( ou mon appartement) toute ma vie et bénéficier simultanément d’ une rente mensuelle », ce qui leur permet de compléter les revenus de pensions insuffisants. Et il s’ agit là d’ une tranche de la population qui me semble appelée à s’ accroître avec le temps. Même les propriétaires retraités qui n’ ont pas particulièrement de soucis financiers, ou pas d’ héritiers, trouvent également avantage à vendre en viager, car ils voient l’ opportunité de profiter davantage de la vie avec une rente supplémentaire. Certaines personnes font de même au moment de partir en maison de repos. Elles s’ inquiètent de devoir gérer seule un capital qui devra couvrir les frais de la seniorie, par méfiance vis-à-vis des marchés financiers. Ces personnes font alors le choix de la vente en viager libre pour bénéficier d’ une rente mensuelle qui couvrira le prix de la seniorie. Et ça, c’ est un assez nouveau. La société change et la longévité de vie s’ est étendue. Je suis donc persuadée que le viager est appelé à se développer. Il offre des avantages à la fois aux vendeurs et aux acheteurs. C’ est un système gagnant-gagnant qui évolue avec la société.
Et qui peut offrir du sur mesure? Tout à fait, parce que chaque cas est différent. L’ âge du vendeur, le montant du bouquet souhaité, la durée d’ occupation du bien ou encore la durée de paiement de la rente sont à chaque fois différents. Nous offrons donc des solutions sur mesure, en fonction de ce que souhaite le vendeur et selon son âge.
Dans le cas de la vente en viager occupé, l’ acquéreur achète la nue-propriété du bien, pas la pleine propriété. Il y a donc un prix de base qui est fixé pour la valeur de cette nue-propriété. Ce prix est payé avec ce qu’ on appelle un bouquet, qui est une somme de base, plus une rente fixée pour une durée déterminée. Il peut arriver aussi qu’ il n’ y ait pas de bouquet, auquel cas la rente est plus élevée.
De plus en plus de viagers fonctionnent avec une limite de durée pour le paiement de la rente, à savoir 15 ou 20 ans. Cette date limite concerne le paiement de la rente, mais le vendeur continue à bénéficier de l’ usufruit de sa maison jusqu’ à son décès.
Parfois, on peut fixer une date limite pour l’ occupation, mais cela dépend essentiellement de l’ âge du vendeur. Si le vendeur a 70 ans, on peut se permettre de faire un usufruit jusqu’ au décès, ce qui n’ est pas le cas à 55 ans. Dans ce cas, on peut limiter la durée de l’ usufruit. L’ acheteur a ainsi la certitude de la durée maximale d’ occupation du bien.
Certains viagers sont aussi vendus libres d’ occupation. Dans ce cas de la vente en viager libre, l’ acheteur achète la pleine propriété, avec l’ avantage de ne pas devoir payer le prix tout de suite comme pour une vente classique. Il paie le prix convenu de manière étalée durant une période déterminée. C’ est le cas le plus fréquent pour les personnes qui rentrent en maison de repos.
Serait-ce une alternative de placement pour tous ceux qui ont pris leur distance par rapport au monde de la finance? Absolument. Il est plus sécurisant de placer tous les mois de l’ argent dans un bien qui leur appartiendra au terme du délai prévu et qui pourrait leur assurer une belle plus-value non taxable en cas de revente. De plus, ils n’ ont pas à se charger de la gestion locative de ce bien puisque ce sont les propriétaires qui y habitent et qui en prennent soin.
Lorsque le vendeur reçoit le bouquet lors de la signature de l’ acte de vente chez le notaire, qu’ est-ce qui lui garantit que ses rentes seront bien payées? La loi protège parfaitement les vendeurs en viager. A défaut de paiement de deux rentes mensuelles, la vente sera annulée et le vendeur récupèrera la pleine propriété de son bien tout en conservant toutes les sommes déjà perçues: les acheteurs sont donc attentifs au bon paiement des rentes et les défaillances sont rares.
Quels sont les frais pour le vendeur? Aucun. Contrairement à une vente classique, c’ est l’ acheteur qui versera des honoraires à l’ agence pour son rôle d’ intermédiation en viager.
Que se passe-t-il si un vendeur n’ a pas fini de rembourser son emprunt hypothécaire à la banque au moment de la vente en viager? Les personnes qui sont à l’ âge de la pension et qui ont du mal à rembourser le prêt hypothécaire qu’ elles ont pris tardivement, nous demandent de vendre en viager avec un bouquet qui leur permet de rembourser anticipativement le solde de leur crédit hypothécaire. Cela leur permet de ne plus devoir rembourser cette dette et de bénéficier en plus d’ une nouvelle rente mensuelle: c’ est souvent un réel soulagement!
Quels sont les incitants fiscaux à la vente en viager? Pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et leur permettre de bénéficier de tous les soins nécessaires, le législateur wallon a fortement réduit les droits d’ enregistrement pour les ventes en viager en Wallonie depuis le 1er janvier 2018. Et il en est de même pour les propriétaires désireux d’ entrer en séniorie et qui souhaitent vendre en viager libre. Moyennant certaines conditions, ces ventes en viager bénéficient actuellement de droits d’ enregistrement très intéressants. Les notaires et agents immobiliers spécialisés en viager sont là pour guider vendeurs et acheteurs jusqu’ à la signature d’ un contrat valide et équilibré.
Nathalie Schryvers
Licenciée en droit, spécialisée en viager Titulaire du Certificat en Expertise Judiciaire
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