Das würde also nur funktionieren, wenn die Kinder den Eltern das Haus abkaufen und diese dann weiterhin günstig darin wohnen können. Wenger Das lässt sich meist nicht finanzieren. Bettina Rösch Wenn eines der Kinder ein echtes Interesse am Objekt hat, kann es schon interessant sein, dieses zu Lebzeiten zu übertragen. Das bedingt aber eine umfassende Nachlassplanung der Eltern und gleichzeitig die Klärung der Finanzierung durch die Kinder. Ein solches Vorgehen kann sinnvoll sein, aber nicht mit dem Zweck, ein Tragbarkeitsproblem zu lösen.
Gibt es Alternativen? Bettina Rösch Oftmals gibt es einen Weg, um aus der Immobilie Mieteinnahmen zu generieren. Etwa indem ein Einfamilienhaus so aufgeteilt wird, dass eine Einliegerwohnung vermietet werden kann. Diese Erträge können direkt von den Kosten abgezogen werden. Themenwechsel: Der Hausbesitzer stirbt, die Erben … Wenger … sollten nichts überstürzen. Wir beobachten, dass die Erben oft sofort die Bank kontaktieren. Das ist der falsche Weg, weil die Bank eigene Interessen verfolgt. Die Erben müssen sich zuerst selbst unabhängig informieren und sich klar darüber werden, was sie mit der Immobilie machen wollen: Selbst bewohnen, veräussern, renovieren? Danach können sie mit einer konkreten Idee bei der Bank vorsprechen.
Aber eine junge Wittwe mit Kindern … Wenger … kann sich auch Zeit lassen und sich zunächst in Ruhe Gedanken über ihre Zukunft machen. Die Erben müssen doch rasch klären, was mit der Hypothek geschieht? Wenger Auch das eilt nicht. Zunächst bleibt diese einfach in der Erbengemeinschaft stehen. Wenn dann das Erbe aufgeteilt und das Haus auf den neuen Besitzer überschrieben wird,
« Wir raten zu einer frühzeitigen Nachlassplanung.»
kann dieser die Hypothek übernehmen – falls die Bonität stimmt. Aber im ersten Moment sind andere Fragen wichtiger: Was wollen die Erben mit der Liegenschaft machen? Da herrscht oft grosse Uneinigkeit. Rösch Dabei geht es meist nicht darum, welcher Erbe die Liegenschaft übernimmt, sondern zu welchem Anrechnungswert. So entstehen immer wieder Streitigkeiten. Um das zu verhindern, raten wir zu einer frühzeitigen Nachlassplanung. Der Erblasser kann Teilungsvorschriften festlegen und verfügen, wer das Recht hat, die Liegenschaft zu übernehmen. Er kann auch schon einen fixen Anrechnungswert definieren. Natürlich müssen Pflichtteils-Ansprüche der anderen Erben gewahrt werden. Wir versuchen oft, die gesamte Familie mit an den Tisch nehmen. Dabei kann einvernehmlich festgehalten werden, wer die Liegenschaft übernimmt – und zu welchem Wert.
BETTINA RÖSCH Beraterin Nachlassfragen HypothekenZentrum AG
Je nachdem muss jener Erbe, der die Immobilie übernimmt, die anderen entschädigen. Was, wenn die Mittel fehlen, diese auszuzahlen? Wenger Entweder die anderen Erben lassen ihren Anteil als Kredit stehen und erhalten dafür einen Zins, oder der Erbe, welcher die Immobilie übernimmt, bemüht sich um eine Hypothek. Wichtig zu wissen ist, dass seit 2014 die Anteile, welche die anderen Erben stehen lassen, nicht mehr als Eigenkapital angerechnet werden können, sondern als Darlehen gelten. Es kommt schon vor, dass es sich ein Erbe nicht leisten kann, die Immobilie zu übernehmen. Rösch Wir beobachten noch etwas anderes: Vielfach stehen die Erben selbst auch schon bald im Pensionierungsalter und haben bereits eine Liegenschaft, in der sie wohnen. Sie haben deshalb kein Interesse daran, von den Eltern ein Haus zu übernehmen. In solchen Fällen geht es dann eher darum, Mieteinnahmen zu generieren. Die Nachkommen behalten also die Immobile in einer Erbengemeinschaft und vermieten sie. Rösch Die Erbengemeinschaft ist dafür nicht geeignet, weil diese für alle Beschlüsse immer Einstimmigkeit erfordert. Besser ist Miteigentum. Dabei können Regeln definiert werden, welche den Unterhalt und den Betrieb erleichtern, beispielsweise dass das Einstimmigkeitsprinzip entfällt. Allenfalls ist sogar Stockwerkeigentum denkbar. Wenger Die Erben können auch versuchen, ein neues Projekt anzustossen. Sie reissen das bestehende Einfamilienhaus ab und bauen ein neues Mehrfamilienhaus auf das Grundstück. Die Mieterträge werden dann verteilt. Im Laufe der Jahre haben sich die Bauzonen verändert, verdichtetes Bauen ist der Trend.
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