ZU GUTER LETZT
HYPOTHEK
der Unterhalt 20 000 verschlingt und lehnt ab. Die Schuldner sollten tiefstapeln, den Wert der Liegenschaft mit 700 000 beziffern. So können die Nebenkosten reduziert werden. Letztlich ist der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent zu hoch. Wenger Ja, dafür gibt es auch keine fixe Vorschrift: Aber die Banken sind verpflichtet, vorsichtig zu rechnen. Wir wenden für unsere
Tragbarkeit
Vor der Vergabe einer Hypothek machen die Banken eine Tragbarkeitsrechnung. Dabei dürfen die Gesamtkosten für das Eigenheim( Hypothekarzins, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten) einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Aktuell liegen die Zinsen für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei 1 bis 1,5 %. Trotzdem rechnen die Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Dieser entspreche dem langjährigen durchschnittlichen Hypothekarzinssatz. Immobilien können bis zu maximal 80 Prozent belehnt werden. Bis zu zwei Drittel des Wertes werden als 1. Hypothek gewährt, der Rest als 2. Hypothek. Diese muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Die Unterhalts- und Nebenkosten werden mit 1 % des Immobilienwertes veranschlagt. Nicht berücksichtigt sind die Steuereffekte: Die Immobilie muss als Vermögen versteuert werden. Die Hypothek kann als Schuld abgezogen werden. Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden. Davon können die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abgezogen werden. ami
« Viele Banker sind mehr Verkäufer als Berater.»
Kunden ein Spezialmodell an: die Immorente. Dort werden die Zinsen sichergestellt. Die Tragbarkeit muss nicht mehr berechnet werden. Der Zins für die gesamte Laufzeit einer zehnjährigen Festhypothek wird dann von Anfang an auf ein Sperrkonto gebucht. Etliche Banken zwingen aber offenbar Rentner dazu, ihr Eigenheim zu verkaufen. Wenger Es kommt zwar zunehmend vor, dass Banken ihren Kunden keine Kredite mehr gewähren und ihnen eine Frist setzen, das Eigenheim zu verkaufen. Aber unsere Analyse bestätigt meist, dass diese Schuldner gar keine Ersparnisse mehr haben und es so oder so bald zu Engpässen kommen wird. Also muss auf das im Haus steckende Vermögen zurückgegriffen werden, was zum Verkauf führt. Dies müsste mit frühzeitiger Planung verhindert werden können.
ADRIAN WENGER Stv. Direktor HypothekenZentrum AG
Wenger Viele Banker sind mehr Verkäufer als Berater. Bei der Vorsorgeplanung beschränken sie sich darauf, die 3. Säule zu verkaufen.
Damit wird das Problem meist nicht gelöst. Wichtig ist es, dem Kunden frühzeitig aufzuzeigen, wo er bei der Pensionierung stehen wird, welche Rente er zu erwarten hat, was er sich leisten kann und welche Massnahmen er ergreifen sollte. Leider gibt es viele Leute, die nicht wissen, wie sie rechnen müssen. In der Meinung, sie stünden gut da, verschenken sie ihren Kindern einen Teil des Vermögens oder tätigen grosse Investitionen. Dabei müssten sie ihr Geld zusammenhalten, das sie später zum Leben benötigen oder um Hypotheken zurückzuzahlen. Man könnte kurz vor der Pensionierung noch eine Festhypothek auf 10 Jahre zu 1 oder 1,5 % abschliessen. Oder ist das gefährlich? Wenger Es ist paradox. Die Menschen sagen sich: « Ich bin jetzt alt, ich brauche Sicherheit, also mache ich eine lange Hypothek.» Das ist völlig falsch. Je älter man wird, desto wichtiger ist die Flexibilität, weil die Gesundheit einen Streich spielen kann. Ich hatte einen Kunden, der meinen Rat leider nicht beherzigen wollte. Als er kurz darauf ins Pflegeheim ziehen musste und das Haus verkauft wurde, hat der Ausstieg aus der Hypothek 80 000 Franken gekostet. Hätte denn nicht einfach der Käufer die Hypothek übernehmen können? Wenger Bei einem Verkauf kann die Hypothek auf den Käufer übertragen werden, sofern dieser der Bank genehm ist. Dann wird keine Ausstiegsgebühr fällig. In allen anderen Fällen muss die Hypothek gekündigt werden, was sehr teuer werden kann: Der Schuldner bezahlt nicht nur den gesamten Zins für die Restlaufzeit, sondern obendrauf auch noch den aktuellen Negativzins für diese Zeit. Was wäre, wenn ein Rentner sein Haus den Kindern übergibt und dafür ein lebenslanges Wohnrecht erhält? Wenger Finanziell ändert das nichts. Es ist der Wohnrechtsnehmer, der die Kosten der Immobilie tragen muss.